No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）
[令和3年9月1日現在法令等]
対象税目
所得税
概要
住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームを新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和3年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
また、住宅の取得等で特別特例取得（※1）または特例特別特例取得（※2）に該当するものをした個人が、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合も対象となります。
なお、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事を含む増改築等をした場合で、特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けられる場合の要件にも該当する方は、選択により、この住宅借入金等特別控除に代えて特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けることができます。特定増改築等住宅借入金等特別控除については、コード1218（借入金を利用してバリアフリー改修工事をした場合）、コード1217（借入金を利用して省エネ改修工事をした場合）、コード1223（借入金を利用して多世帯同居改修工事をした場合）を参照してください。
また、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事について住宅特定改修特別税額控除（コード1219、コード1220、コード1224）の適用要件も満たしている場合は、これらの控除のいずれか一つの選択適用となります。
＜参考＞ 令和3年度税制改正後の住宅ローン控除の概要
※1 「特別特例取得」とは、その住宅の取得等が特別特定取得（※3）に該当する場合で、当該住宅の取得等に係る契約が次の期間内に締結されているものをいいます（新型コロナ税特法第6条の2①、新型コロナ税特令第4条の2①）。
・新築（注文住宅）の場合・・・令和2年10月1日から令和3年9月30日までの期間
なお、土地の所在地を空欄とした契約（いわゆる「空中契約」）については、後の土地の取得に関する契約の締結日で判断します（参照：国土交通省ホームページ）。
・分譲住宅、中古住宅の取得、増改築等の場合・・・令和2年12月1日から令和3年11月30日までの期間
※2 「特例特別特例取得」とは、特別特例取得に該当する場合で、床面積が40平方メートル以上50平方未満の住宅の取得等をいいます（新型コロナ税特法第6条の2④、新型コロナ税特令第4条の2②）。
※3 「特別特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額または費用の額に含まれる消費税額等（消費税額および地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。）が、10パーセントの税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。また、住宅の取得等の対価の額または費用の額に含まれる消費税額等が、8パーセントまたは10パーセントの税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等を「特定取得」といいます。
（注） 災害によりマイホームが被害を受けた場合で、一定の要件を満たすときは、以下の特例の適用を受けることができますので、それぞれのリンク先を参照してください。
（注1）災害により（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合
「災害を受けたときの住宅借入金等特別控除の適用期間の特例等」（コード8013）を参照してください。
（注2）東日本大震災によって（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合
「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【被害を受けた方（所得税関係）】」をご覧ください。
（注3）東日本大震災の被災者の住宅の再取得等の場合
「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」および【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（平成24年度及び平成25年度の税制改正による所得税（譲渡所得関係を除く）の追加措置）】をご覧ください。
控除の適用を受けるための要件
個人が増改築等をした場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件を満たすときです。
（注1）平成28年3月31日以前の増改築等について、居住者以外の方は住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
（注2）居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合、控除の適用対象は主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
（1）自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること。
（注）平成20年以前に増改築等を行い居住の用に供している場合は、自己が所有し、かつ、自己が居住の用に供している家屋について行った増改築等に限られていましたが、平成21年度税制改正により、自己の所有している家屋に増改築等をして、平成21年1月1日以後に居住の用に供した場合（その増改築等の日から6か月以内に居住の用に供した場合に限ります。）についてもこの特別控除の対象とされました。
（2）次のいずれかの工事に該当するものであること。
イ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事
（注）「建築基準法に規定する大規模の修繕または大規模の模様替え」とは、家屋の壁（建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。）、柱（間柱を除きます。）、床（最下階の床を除きます。）、はり、屋根または階段（屋外階段を除きます。）のいずれか一以上について行う過半の修繕・模様替えをいいます。
ロ マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事（イに該当するものを除きます。）
ハ 家屋（マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。）のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事（イおよびロに該当するものを除きます。）
ニ 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定または地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事（イからハに該当するものを除きます。）
ホ 一定のバリアフリー改修工事（イからニに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成19年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。）
ヘ 一定の省エネ改修工事（イからホに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成20年4月1日以後の居住の用に供した場合に限ります。）
（3）増改築等の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
（注1）個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。
（注2）中古住宅を取得した後、その住宅に入居することなく増改築等工事を行った場合の住宅借入金等特別控除については、新型コロナウイルス感染症等の影響によって工事が遅延したことなどにより、その住宅への入居が控除の適用要件である入居期限要件（取得の日から6か月以内）を満たさないこととなった場合でも、次の要件を満たすときは、その適用を受けることができます（新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条）。
・一定の期日（注）までに、増改築等の契約を締結していること
・増改築等の終了後6か月以内に、中古住宅に入居していること
・令和3年12月31日までに中古住宅に入居していること
（注）中古住宅の取得をした日から5か月を経過する日または新型コロナ税特法の施行の日（令和2年4月30日）から2か月を経過する日のいずれか遅い日。
（4）増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上（※）であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
（5）この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下（※）であること。
※特例特別特例取得の場合の上記（4）の床面積および上記（5）の所得要件は、その住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満で、かつ、合計所得金額が1,000万円以下となります。
（注）この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
イ 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
ロ マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分（共有部分）については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
ハ 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
二 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
（6）その工事費用の額（平成23年6月30日以降に増改築等に係る契約を締結し、その増改築等の費用に関し補助金等の交付を受ける場合はその額を控除した額）が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。
（7）10年以上にわたり分割して返済する方法になっている増改築等のための一定の借入金または債務があること。
一定の借入金または債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセント（平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1パーセント）に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
詳しくはコード1225（住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等）を参照してください。
（8）増改築等した家屋をその居住の用に供した個人が次の期間において、その取得をした家屋およびその敷地の用に供している土地等以外の資産（それまでに住んでいた家屋など）について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（租税特別措置法31条の3 第1項、35条1項（同条3項の規定により適用する場合を除きます。）、36条の2、36条の5もしくは37条の5または旧租税特別措置法37条の9の2）の適用を受けていないこと。
イ 令和2年4月1日以後に譲渡した場合
その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間
ロ 令和2年3月31日以前に譲渡した場合
その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間
対象者または対象物
住宅ローン等を利用してマイホームの増改築等をした方
計算方法・計算式
住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額の計算方法
住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額（増改築等の工事費用の額（注1、2）が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その少ない金額。以下「年末残高等」といいます。）を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します（100円未満の端数金額は切り捨てます。）。
（注1）増改築等に関し、補助金等（国または地方公共団体から交付される補助金または給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。）の交付を受ける場合（平成23年6月30日以後に増改築等に係る契約を締結する場合に限ります。以下同じです。）には、その補助金等の額を控除します。
（注2）増改築等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」（措法70の2）または「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」（措法70の3）（以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。）を適用した場合には、その特例の適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。
| 居住の用に供した年 | 控除 | 各年の控除額の計算（控除限度額） | |
|---|---|---|---|
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平成19年1月1日から 平成19年12月31日まで |
15年 | 1～10年目 年末残高等×0.6％ (15万円) |
11～15年目 年末残高等×0.4％ (10万円) |
|
平成20年1月1日から 平成20年12月31日まで |
15年 | 1～10年目 年末残高等×0.6％ (12万円) |
11～15年目 年末残高等×0.4％ (8万円) |
| 平成24年1月1日から 平成24年12月31日まで |
10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ (30万円) |
|
| 平成25年1月1日から 平成25年12月31日まで |
10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ (20万円) |
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| 平成26年1月1日から 令和元年9月30日まで |
10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ (40万円)
（注） 住宅の増改築等が特定取得以外の場合は20万円
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| 令和元年10月1日から 令和2年12月31日まで（★） |
13年 | ［住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合］ 【1～10年目】 年末残高等×1％ (40万円) 【11～13年目】 次のいずれか少ない額が控除限度額 ①年末残高等〔上限4,000万円〕×１％ ②（住宅取得等対価の額－消費税額）〔上限4,000万円〕×２％÷３
（注） この場合の「住宅取得等対価の額」は、補助金および住宅取得等資金の贈与の額を控除しないで計算した金額をいいます。
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| 10年 | ［上記以外の場合］ 【1～10年目】 年末残高等×1％ (40万円)
（注） 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円
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| 令和3年1月1日から 令和3年12月31日まで |
10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ (40万円)
（注） 住宅の増改築等が特定取得以外の場合は20万円
|
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| 令和3年1月1日から 令和4年12月31日まで |
13年 | ［住宅の取得等が特別特例取得又は特例特別特例取得に該当する場合］ 【1～10年目】 年末残高等×1％ (40万円) 【11～13年目】 次のいずれか少ない額が控除限度額 ①年末残高等〔上限4,000万円〕×１％ ②（住宅取得等対価の額－消費税額）〔上限4,000万円〕×２％÷３
（注） この場合の「住宅取得等対価の額」は、補助金および住宅取得等資金の贈与の額を控除しないで計算した金額をいいます。
|
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※1 この表は、令和3年分以後の確定申告において適用が受けられるもののみを掲載しています（平成23年中に居住の用に供した場合は控除期間が令和2年以前に終了しています。）。
（★）上記表の［住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合］においては、通常10年である控除期間が13年に延長される特例が措置されていますが、新型コロナウイルス感染症等の影響により、控除の対象となる住宅の取得等をした後、その住宅への入居が入居の期限（令和2年12月31日）までにできなかった場合でも、次の要件を満たすときには、その特例の適用を受けることができます（新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条）。
・一定の期日（注）までに、住宅の取得等に係る契約を締結していること
・令和3年12月31日までに住宅に入居していること
（注）新築については令和2年9月末、中古住宅の取得、増改築等については令和2年11月末。
手続き
申告等の方法
住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続は、控除を受ける最初の年分と2年目以後の年分とでは異なります。
まず、控除を受ける最初の年分は、必要事項を記載した確定申告書に、「提出書類等」に掲げる書類を添付して、納税地（原則として住所地）の所轄税務署長に提出する必要があります。
なお、2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に「提出書類等」の（1）の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（付表が必要な場合は付表を含みます。）のほか、「提出書類等」の（2）の住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」（電磁的記録印刷書面を含みます。2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書をいいます。以下同じです。）を添付して提出すればよいことになっています。
また、給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、上記のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。この場合、税務署から送付される「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。
（注）給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付または確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。
申告先等
所轄税務署または勤務先
提出書類等
確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
（1）「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
（2）「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
（3）上記「控除の適用を受けるための要件」（2）イの工事の場合は、その工事に係る建築確認済証の写し、検査済証の写しまたは増改築等工事証明書
上記「控除の適用を受けるための要件」（2）ロからヘまでの工事の場合は、その工事に係る増改築等工事証明書
（4）家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し等（※）で、増改築等をした年月日、その費用の額、増改築等をした家屋の床面積および家屋の増改築等が特定取得、特別特定取得、特別特例取得または特例特別特例取得に該当する場合にはその該当する事実を明らかにする書類
※住宅の増改築等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。
（注）上記「控除の適用を受けるための要件」（3）の（注2）および上記「住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額の計算方法」の（★）の新型コロナウイルス感染症緊急経済対策における税制上の措置により住宅借入金等特別控除の適用を受ける方は、これらの書類に加えて次の書類を確定申告書に添付する必要があります（新型コロナ税特令4条、新型コロナ税特規4条）。
＜上記「控除の適用を受けるための要件」（3）の（注2）の適用を受ける場合＞
入居時期に関する申告書兼証明書（既存住宅の取得後増改築等を行った場合用）
＜上記「住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額の計算方法」の（★）の適用を受ける場合＞
入居時期に関する申告書兼証明書（控除期間13年間の特例措置用）
※これらの申告書兼証明書については、国土交通省が定めた様式を国税庁ホームページにおいて掲載しています。
＜登記事項証明書の添付省略について＞
土地・建物の登記事項証明書については、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができます。
＜登記事項証明書を取得される方へ（法務局からのお知らせ）＞
土地・建物の登記事項証明書の請求については、登記所の窓口での請求、郵送による請求のほか、自宅・会社等のパソコンからインターネットを利用してオンラインによる請求を行うことができます。オンラインによる請求は、手数料が安く、平日は21時まで可能です。
オンラインによる登記事項証明書の請求手続の詳細については、法務局のホームページをご覧ください。
注意事項
（1）平成19年1月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間について10年または15年のいずれかを選択することとなっています。
この選択により、10年または15年のいずれかの控除期間を適用して確定申告書を提出した場合には、その後のすべての年分についても、その選択し適用した控除期間を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
（2）バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事を含む増改築等をした場合で、特定増改築等住宅借入金等特別控除（コード1217・コード1218・コード1223）または住宅特定改修特別税額控除（コード1219・コード1220・コード1224）を受けられる場合のいずれの適用要件も満たしている場合は、これらの控除と上記の住宅借入金等特別控除のいずれか一つの選択適用となります。
この選択により、住宅借入金等特別控除を適用して確定申告書を提出した場合には、その後のすべての年分についても、その選択し適用した住宅借入金等特別控除を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
なお、住宅借入金等特別控除を適用しなかった場合も同様です。
（3）給与所得者の2年目以後の住宅借入金等特別控除の適用を含む令和2年分以後の年末調整手続については、電子化に向けた施策を実施しています。詳しくは「年末調整手続の電子化に向けた取組について」をご覧ください。
根拠法令等
措法41、41の2、41の2の2、措令26、26の3、措規18の21、18の23、措通41‐23、41-33、震災特例法13、13の2、平28改正法附則76、平29改正法附則55
関連リンク
※新型コロナウィルス感染症に関する対応や税制上の措置については、こちらをご覧ください。
※東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。
◆関連する質疑応答事例《所得税》
◆「確定申告書作成コーナー」では、画面の案内に沿って金額を入力することによりご自宅等で確定申告書の作成・提出ができます。必要な付表や明細書も、入力することで自動的に作成されます。
関連コード
- 1217 借入金を利用して省エネ改修工事をした場合（特定増改築等住宅借入金等特別控除）
- 1218 借入金を利用してバリアフリー改修工事をした場合（特定増改築等住宅借入金等特別控除）
- 1223 借入金を利用して多世帯同居改修工事をした場合（特定増改築等住宅借入金等特別控除）
- 1219 省エネ改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）
- 1220 バリアフリー改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）
- 1224 多世帯同居改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）
- 1227 耐久性向上改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）
- 1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等
QAリンク
- Q1 住宅取得等資金の贈与を受けた場合
- Q2 非居住者期間中に住宅の購入の契約をした場合
- Q3 居住開始前に住宅の増改築をした場合
- Q4 （特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書等の交付
- Q5 （特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書を紛失した場合
- Q6 2か所から給与の支給を受けている場合の住宅借入金等特別控除
- Q7 年末残高等証明書が年末調整までに間に合わなかった場合
- Q8 確定申告の提出期限
- Q9 住宅の取得等を行った年分と居住を開始した年分が異なる場合
- Q10 新たに取得する中古住宅に増改築等を行う場合
お問い合わせ先
国税に関するご相談は、国税局電話相談センター等で行っていますので、税についての相談窓口をご覧になって、電話相談をご利用ください。
