No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
[令和6年4月1日現在法令等]
対象税目
所得税
概要
個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます。
なお、このコードではマイホームの増改築等をした場合の内容について説明しています。
※以下の表はマイホームの増改築等をした場合の借入限度額、控除期間等となります。
バリアフリー改修工事などの増改築等をした場合で、住宅特定改修特別税額控除を受けられる場合の要件にも該当する方は、選択により、この住宅借入金等特別控除に代えて住宅特定改修特別税額控除を受けることができます。
住宅特定改修特別税額控除については、コード1219「省エネ改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）」、コード1220「バリアフリー改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）」、コード1224「多世帯同居改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)」、コード1228「子育て対応改修工事（住宅特定改修特別税額控除）」を参照してください。
そのほか、個人が住宅ローン等を利用してマイホームの増改築等をし、令和3年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合についての情報や一定の期間内に住宅の増改築等に係る契約を締結し令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合についての情報は、コード1216「増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」を参照してください。
また、特例の要件については下記「控除の適用を受けるための要件」を、それぞれ参照してください。
災害に関する措置
災害によりマイホームが被害を受けた場合は、一定の要件の下、以下の特例の適用を受けることができますので、それぞれのリンク先を参照してください。
（1） 災害により（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合
・コード8013「災害を受けたときの住宅借入金等特別控除の適用期間の特例等」
（2） 東日本大震災によって（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合
（3） 東日本大震災の被災者の住宅の再取得等の場合
・東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）
・東日本大震災に関する税制上の追加措置について(平成24年度及び平成25年度の税制改正による所得税(譲渡所得関係を除く)の追加措置)
対象者または対象物
対象者
住宅ローン等を利用してマイホームの増改築等をした方
控除の対象となる増改築等
増改築等とは、次のいずれかに該当するものです。
| 番号 | 適用要件 |
|---|---|
| 1 | 増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕または大規模の模様替えの工事 |
| 2 | マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事（1に該当するものを除きます。） |
| 3 | 家屋（マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。）のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事（1および2に該当するものを除きます。） |
| 4 | 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定または地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事（1から3に該当するものを除きます。） |
| 5 | 一定のバリアフリー改修工事（1から4に該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成19年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。） |
| 6 | 一定の省エネ改修工事（1から5に該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成20年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。） |
（注）「建築基準法に規定する大規模の修繕または大規模の模様替え」とは、家屋の壁（建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。）、柱（間柱を除きます。）、床（最下階の床を除きます。）、はり、屋根または階段（屋外階段を除きます。）のいずれか一以上について行う過半の修繕・模様替えをいいます。
控除の適用を受けるための要件
次のすべての要件を満たす必要があります。
| 番号 | 適用要件 |
|---|---|
| 1 | 住宅の増改築等の日から6か月以内に居住の用に供していること。 |
| 2 |
この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。 （注）個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。 |
| 3 | この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。 |
| 4 | 増改築等をした後の住宅の床面積（注1）が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。 |
| 5 | 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている増改築等のための一定の借入金または債務があること（注2）。 |
| 6 | 2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。 |
| 7 |
増改築等をした年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。 （1） 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法31の3①） （2） 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35①） （注）被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35③）により適用する場合を除きます。 （3） 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2） （4） 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5） （5） 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措法37の5） |
| 8 | 居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅（住宅の敷地を含みます。）以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記7に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。 (注)一定の資産を譲渡したことにより上記7に掲げるいずれかの特例の適用を受ける場合において、その資産を譲渡した年の前3年分の所得税について住宅借入金等特別控除を受けているときは、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までにその前3年分の所得税について修正申告書または期限後申告書を提出し、かつ、当該確定申告期限までに当該修正申告書または期限後申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならないこととされています。 |
| 9 | 自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること。 |
| 10 | 増改築等の額（その増改築等の費用に関し補助金等の交付を受ける場合はその額を控除した額）が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。 |
（注1）床面積の判断基準は、次のとおりです。
1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分（共有部分）については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分（専有部分）の床面積によって判断します。
（注2）一定の借入金または債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセントに満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
詳しくは、コード1225「住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」を参照してください。
計算方法・計算式
住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額の計算方法
住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額（増改築等の工事費用の額（注1、2）が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その少ない金額。以下「年末残高等」といいます。）を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します（100円未満の端数金額は切り捨てます。）。
（注1）増改築等に関し、補助金等（国または地方公共団体から交付される補助金または給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。）の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。
（注2）増改築等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」（措法70の2）または「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」（措法70の3）（以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。）を適用した場合には、その特例の適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。
| 居住の用に供した年 | 控除期間 | 各年の控除額の計算（控除限度額） |
|---|---|---|
| 令和4年から令和7年 | 10年 | 年末残高等×0.7％（14万円） |
手続き
申告等の方法
住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続は、控除を受ける最初の年分と2年目以後の年分とでは異なります。
（1） 控除を受ける最初の年分
控除を受ける最初の年分は、必要事項を記載した確定申告書に、下記の「提出書類等」に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地（原則として住所地）の所轄税務署長に提出する必要があります。
（注）給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付または確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。
（2） 2年目以後
2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に下記の「提出書類等」の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（付表が必要な場合は付表を含みます。）のほか、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」（電磁的記録印刷書面を含みます。2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書をいいます。以下同じです。）を添付することで特別控除の適用を受けることができます。
また、給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、上記（1）のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。
この場合、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。
申告先等
所轄税務署または勤務先
提出書類等
確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
| 1 | 「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」 ※ 連帯債務がある場合は「（付表）連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。 |
| 2 | 金融機関等から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」 |
| 3 | 家屋の「登記事項証明書」（注1）などで床面積が50平方メートル以上であることを明らかにする書類 |
| 4 | 増改築等の「請負契約書」の写しなど増改築等の費用の額を明らかにする書類 |
| 5 |
＜国または地方公共団体等から補助金等の交付を受けた場合＞ 市区町村からの補助金決定通知書などの補助金等の額を証する書類 |
| 6 |
＜住宅取得等資金の贈与の特例（措法70の2、70の3）を受けた場合＞ 贈与税の申告書など住宅取得等資金の額を証する書類の写し |
| 7 |
建築士等（注2）が発行した「増改築等工事証明書」 なお、上記「控除の対象となる増改築等」の1については、「増改築等工事証明書」、「建築確認済証」の写し、「検査済証」の写しのいずれかの書類を提出してください。 |
（注1）「登記事項証明書」については、計算明細書への「不動産番号」の記載または「登記事項証明書」の写しの添付に代えることができます。
（注2）「建築士等」とは、一級建築士、二級建築士または木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関および住宅瑕疵担保責任保険法人をいいます。※ 「調書方式」に対応した金融機関から借り入れを行い、適用申請書を提出している方は、一部の提出書類が異なります。詳しくは、こちらをご覧ください。
（参考）「調書方式」に対応した金融機関の一覧はこちら
登記事項証明書について
＜登記事項証明書の添付省略について＞
土地・建物の登記事項証明書については、「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができます。
注意事項
給与所得者の2年目以後の住宅借入金等特別控除の適用を含む令和2年分以後の年末調整手続については、電子化に向けた施策を実施しています。詳しくは「年末調整手続の電子化に向けた取組について」をご覧ください。
根拠法令等
措法41、41の2、41の2の2、措令26、26の2、措規18の21、18の23、措通41-10～12、41-23、震災特例法13、13の2、平28改正法附則76、平29改正法附則55、令4改正附則34
関連リンク
◆パンフレット・手引き
◆各種様式
画面の案内に沿って金額を入力することによりご自宅等で確定申告書等の作成・提出ができます。
必要な付表や明細書も、入力することで自動的に作成されます。
◆関連する質疑応答事例《所得税》
◆災害関係
・東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて
関連コード
- 1212 一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）
- 1213 認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）
- 1221 認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）
- 1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等
QAリンク
- Q1 住宅取得等資金の贈与を受けた場合
- Q2 非居住者期間中に住宅の購入の契約をした場合
- Q3 居住開始前に住宅の増改築をした場合
- Q4 （特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書等の交付
- Q5 （特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書を紛失した場合
- Q6 2か所から給与の支給を受けている場合の住宅借入金等特別控除
- Q7 年末残高等証明書が年末調整までに間に合わなかった場合
- Q8 確定申告書の提出期限
- Q9 住宅の取得等を行った年分と居住を開始した年分が異なる場合
- Q10 新たに取得する中古住宅に増改築等を行う場合
- Q14 調書方式の場合の添付書類（増改築等の場合）
- Q16 調書方式の場合の添付省略可能な契約書の写し
- Q17 住宅の新築取得等に係る借入金等を消滅させるためおよび増改築等に要する費用に充てるために一つの新たな借入金等を有することとなった場合の住宅借入金等の年末残高の計算
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