[令和4年4月1日現在法令等]

対象税目

所得税

概要

個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除(住宅借入金等特別控除)することができます。この特例は、以下のとおり、住宅等の区分および居住年に応じて、借入限度額や控除期間が異なります。

なお、このコードでは中古住宅を取得した場合の内容について説明しています。

※以下の表は中古住宅を取得した場合の借入限度額、控除期間等となります。

個人が住宅ローン等を利用して、買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合についての情報は、コード1211-2「買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」を参照してください。

そのほか、個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築等をし、令和3年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合についての情報や一定の期間内に住宅の取得等に係る契約を締結し令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合についての情報は、コード1212「一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」またはコード1213「認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」を参照してください。

また、各用語の説明については次の「用語の説明」を、特例の要件については下記「控除の適用を受けるための要件」を、それぞれ参照してください。

用語の説明

種類 説明
既存住宅 建築後使用されたことのある家屋で、耐震基準に適合するものとして証明等がされたものをいいます。
中古住宅 既存住宅のうち、買取再販住宅以外の既存住宅をいいます。
買取再販住宅 宅地建物取引業者が特定増改築等をした既存住宅を、その宅建業者の取得の日から2年以内に取得した場合の既存住宅(その取得の時点において、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものに限ります。)をいいます。
認定住宅 認定長期優良住宅および認定低炭素住宅をいいます。
認定長期優良住宅 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当するものとして証明がされたものをいいます。
認定低炭素住宅 都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する低炭素建築物に該当する家屋および同法の規定により低炭素建築物とみなされる特定建築物に該当するものとして証明がされたものをいいます。
特定エネルギー消費性能向上住宅 認定住宅以外の家屋でエネルギーの使用の合理化に著しく資する住宅の用に供する家屋(断熱等性能等級5以上および一次エネルギー消費量等級6以上の家屋)に該当するものとして証明がされたものをいいます。
エネルギー消費性能向上住宅 認定住宅及び特定エネルギー消費性能向上住宅以外の家屋でエネルギーの使用の合理化に資する住宅の用に供する家屋(断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上の家屋)に該当するものとして証明がされたものをいいます。
認定住宅等 認定住宅、特定エネルギー消費性能向上住宅およびエネルギー消費性能向上住宅をいいます。

災害に関する措置

災害によりマイホームが被害を受けた場合は、一定の要件の下、以下の特例の適用を受けることができますので、それぞれのリンク先を参照してください。

(1) 災害により(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合

コード8013「災害を受けたときの住宅借入金等特別控除の適用期間の特例等」

(2) 東日本大震災によって(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合

東日本大震災により被害を受けられた個人の方へ

(3) 東日本大震災の被災者の住宅の再取得等の場合

東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)

東日本大震災に関する税制上の追加措置について(平成24年度及び平成25年度の税制改正による所得税(譲渡所得関係を除く)の追加措置)

対象者または対象物

対象者

住宅ローン等を利用して中古住宅の取得をした方

控除の適用を受けるための要件

共通の適用要件

次のすべての要件を満たす必要があります。

番号 適用要件
1 中古住宅の取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。
2

適用年の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。

(注)個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。

3 この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。
4 住宅の床面積(注1)が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
5 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること(注2)。
6 2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
7

居住年およびその前後2年の計5年間(令和2年4月1日以後の譲渡の場合は、居住年およびその前2年、その後3年の計6年間)に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。

(1) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法31の3①)

(2) 居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35①)

(注)被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除(措法35③)により適用する場合を除きます。

(3) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)

(4) 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)

(5) 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例(措法37の5)

8 住宅の取得(その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。)は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
9 贈与による住宅の取得でないこと。
10

建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当すること。

(1) 昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。

(2) (1)以外の場合は、次のいずれかに該当すること。

イ 取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの(耐震住宅)であること。

ロ 上記(1)および(2)イに該当しない一定の住宅(要耐震改修住宅)のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修(租税特別措置法41条の19の2(既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除)第1項または41条の19の3(既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除)第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除きます。)により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。

(注)コード1211-5「要耐震改修住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」を参照してください。)。

なお、認定住宅等として住宅借入金等特別控除を受けるためには、上記(1)または(2)イに該当することが必要です。

上記(2)ロのみに該当する場合は、一般の中古住宅として住宅借入金等特別控除の対象となります。

(注1)床面積の判断基準は、次のとおりです。

1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。

2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分(共有部分)については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。

3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分(専有部分)の床面積によって判断します。

(注2)一定の借入金または債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。ただし、勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセントに満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

詳しくは、コード1225「住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」を参照してください。

住宅等の区分に応じた適用要件

認定住宅等に該当する中古住宅の場合、次の区分に応じた適用要件を満たす必要があります。

認定住宅等の区分 適用要件
認定長期優良住宅 長期優良住宅の普及の促進に関する法律第11条第1項に規定する認定長期優良住宅に該当するものであることにつき証明がされたものであること。
低炭素建築物 都市の低炭素化の促進に関する法律第2条第3項に規定する低炭素建築物に該当することにつき証明がされたものであること。
低炭素建築物とみなされる
特定建築物
都市の低炭素化の促進に関する法律第16条の規定により低炭素建築物とみなされる同法第12条に規定する認定集約都市開発事業により整備された特定建築物に該当することにつきその個人の申請に基づきその家屋の所在地の市町村長または特別区の区長により証明されたものであること。
特定エネルギー
消費性能向上住宅
エネルギーの使用の合理化に著しく資する住宅の用に供する家屋として国土交通大臣が財務大臣と協議して定める基準に適合するものであることにつき証明がされたものであること。
エネルギー
消費性能向上住宅
エネルギーの使用の合理化に資する住宅の用に供する家屋として国土交通大臣が財務大臣と協議して定める基準に適合するものであることにつき証明がされたものであること。

計算方法・計算式

住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額の計算方法

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(住宅の取得対価の額(注1、2)が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得対価の金額。以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。

(注1)住宅の取得等に関し、補助金等(国または地方公共団体から交付される補助金または給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受ける場合(平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。以下同じです。)には、その補助金等の額を控除します。

(注2)住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」(措法70の2)または「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」(措法70の3)(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。)を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

住宅の区分 居住の用に供した年 控除期間 各年の控除額の計算(控除限度額)
認定長期優良住宅 令和4年から令和7年 10年 年末残高等×0.7%(21万円)
認定低炭素住宅
特定エネルギー
消費性能向上住宅
エネルギー
消費性能向上住宅
一般の中古住宅 令和4年から令和7年 10年 年末残高等×0.7%(14万円)

手続き

申告等の方法

住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続は、控除を受ける最初の年分と2年目以後の年分とでは異なります。

(1) 控除を受ける最初の年分

控除を受ける最初の年分は、必要事項を記載した確定申告書に、下記の「提出書類等」に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。

(注)給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付または確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。

(2) 2年目以後

2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に下記の「提出書類等」の「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」(付表が必要な場合は付表を含みます。)のほか、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」(電磁的記録印刷書面を含みます。2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書をいいます。以下同じです。)を添付することで特別控除の適用を受けることができます。

また、給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、上記(1)のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

この場合、税務署から送付される「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。

申告先等

所轄税務署または勤務先

提出書類等

確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

共通の提出書類

1 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
※ 連帯債務がある場合は「(付表)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
2 金融機関等から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
3 家屋の「登記事項証明書」(注1)などで床面積が50平方メートル以上であることを明らかにする書類
4 家屋の「工事請負契約書」または家屋の「売買契約書」の写しなどで家屋の取得対価の額を明らかにする書類
5

<土地の購入に係る住宅借入金等について控除を受ける場合>

(1) 土地の「登記事項証明書」(注1、2)などで敷地の取得年月日を明らかに書類

(2) 土地の売買契約書の写しなど土地の取得対価の額を明らかにする書類

6

<国または地方公共団体等から補助金等の交付を受けた場合>

市区町村からの補助金決定通知書などの補助金等の額を証する書類

7

<住宅取得等資金の贈与の特例(措法70の2、70の3)を受けた場合>

贈与税の申告書など住宅取得等資金の額を証する書類の写し

8

<昭和57年1月1日以後に建築されたものである場合>

登記事項証明書(注1)

(登記事項証明書で床面積が明らかでないときは床面積要件疎明書類も必要です。)

<昭和56年12月31日以前に建築されたものである場合>

(1) 耐震基準を満たす既存住宅の場合(「共通の適用要件の10(2)イ」に該当する場合)

次に掲げる書類のうちいずれかの書類

イ 建築士等(※)が発行した「耐震基準適合証明書」(その家屋の取得の日前2年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限ります。)

ロ 登録住宅性能評価機関の「建設住宅性能評価書」の写し(その家屋の取得の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2または等級3であるものに限ります。)

ハ 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。)

(2)要耐震住宅(耐震基準を満たさない既存住宅)の場合(「共通の適用要件の10(2)ロ」に該当する場合)

イ 耐震改修に係る工事請負契約書の写し

ロ 次の(イ)~(ニ)に掲げる書類のうちいずれかの書類

(イ)市区町村に提出した「建築物の耐震改修計画の認定申請書」の写しおよび建築士等(※)が発行した「耐震基準適合証明書」

(ロ)「耐震基準適合証明申請書(または仮申請書)」の写しおよび建築士等(※)が発行した「耐震基準適合証明書」

(ハ) 「耐震等級(構造躯体の倒壊防止等)の評価に係る建設住宅性能評価申請書(または仮申請書)」の写しおよび登録住宅性能評価機関が発行する「建設住宅性能評価書」(耐震等級1、2または3であると評価されたもの)の写し

(ニ) 「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書」の写しおよび住宅瑕疵担保責任保険法人の「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る付保証明書」

9

<債務の承継に関する契約に基づく債務である場合>

債務の承継に係る契約書の写し

(※)「建築士等」とは、一級建築士、二級建築士または木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関および住宅瑕疵担保責任保険法人をいいます。

(注1)「登記事項証明書」については、計算明細書への「不動産番号」の記載または「登記事項証明書」の写しの添付に代えることができます。

(注2)マンションなどで家屋の「登記事項証明書」に敷地権の表示がある場合は、家屋の「登記事項証明書」でも差し支えありません。

住宅等の区分に応じた提出書類

認定住宅等に該当する中古住宅の場合、上記の「共通の提出書類」に加えて、認定住宅等の区分に応じた書類の提出が必要となります。

認定住宅等の区分 提出書類
認定長期優良住宅

イ 都道府県または市区町村等の長期優良住宅建築等計画の「認定通知書」の写し

※ 計画の変更の認定があった場合には「変更認定通知書」の写し、認定計画実施者の地位の承継があった場合には「認定通知書」および「承認通知書」の写し

ロ 建築士等(※)が発行した「認定長期優良住宅建築証明書」

低炭素建築物

イ 都道府県または市区町村等の低炭素建築物新築等計画の「認定通知書」の写し

※ 計画の変更の認定があった場合には「変更認定通知書」の写し

ロ 建築士等(※)が発行した「認定低炭素住宅建築証明書」

低炭素建築物とみなされる
特定建築物
市区町村の「住宅用家屋証明書(特定建築物用)」(注2)
特定エネルギー
消費性能向上住宅

建築士等(※)が発行した「住宅省エネルギー性能証明書」(注3)または登録住宅性能評価機関の「建設住宅性能評価書」の写し

(断熱等性能等級に係る評価が等級5以上および一次エネルギー消費量等級に係る評価が等級6以上であるもの)

エネルギー
消費性能向上住宅

建築士等(※)が発行した「住宅省エネルギー性能証明書」(注3)または登録住宅性能評価機関の「建設住宅性能評価書」の写し

(断熱等性能等級に係る評価が等級4以上および一次エネルギー消費量等級に係る評価が等級4以上であるもの)

(※)「建築士等」とは、一級建築士、二級建築士または木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関および住宅瑕疵担保責任保険法人をいいます。

(注1)「住宅用家屋証明書」については、昭和59年5月22日付建設省通知(「住宅用家屋の所有権の保存登記等の登録免許税の税率の軽減措置に係る市町村長の証明事務の実施について」)で様式が定められており、措法41⑩一および二の規定する認定長期優良住宅および低炭素建築物の添付資料のほか、特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等の税率の軽減(措法74)や認定低炭素住宅の所有権の保存登記等の税率の軽減(措法74の2)の適用を受ける場合の添付書類としても使用されています。

(注2)「住宅用家屋証明書(特定建築物用)」については、平成25年8月8日付国交省通知(「認定集約都市開発事業により特定建築物を整備した場合の住宅ローン税額控除の特例に係る市町村長の証明事務の実施について」)で様式が定められており、措法41⑩二に規定する低炭素住宅とみなされる特定建築物の添付資料としても使用されています。

(注3)「住宅省エネルギー性能証明書」については、令和4年3月31日国交省告示第455号で様式が定められており、措法⑩三および四に規定する特定エネルギー消費性能向上住宅およびエネルギー消費性能向上住宅の添付書類としても使用されています。

<参考>「特定エネルギー消費性能向上住宅」および「エネルギー消費性能向上住宅」の添付書類の取得時期等(既存住宅)

居住の用に供した日 提出書類
住宅省エネルギー性能証明書 建設住宅性能評価書
令和4年1月1日
~令和5年3月31日
家屋の取得の日前2年以内または令和5年4月1日前(令和4年10月1日以後の既存住宅の取得の場合は、取得の日以後6か月以内)に証明のための家屋の調査が終了したもの 家屋の取得の日前2年以内または令和5年4月1日前(令和4年10月1日以後の既存住宅の取得の場合は、取得の日以後6か月以内)に評価されたもの
令和5年4月1日
~令和7年12月31日
家屋の取得の日前2年以内または取得の日以後6か月以内に証明のための家屋の調査が終了したもの 家屋の取得の日前2年以内または取得の日以後6か月以内に評価されたもの

登記事項証明書について

<登記事項証明書の添付省略について>

土地・建物の登記事項証明書については、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができます。

注意事項

給与所得者の2年目以後の住宅借入金等特別控除の適用を含む令和2年分以後の年末調整手続については、電子化に向けた施策を実施しています。詳しくは「年末調整手続の電子化に向けた取組について」をご覧ください。

根拠法令等

措法41、41の2、41の2の2、措令26、26の2、措規18の21、18の23、措通41-10~12、41-23、震災特例法13、13の2、平28改正法附則76、平29改正法附則55、令4改正附則34

関連リンク

◆パンフレット・手引き

確定申告書等の様式・手引き等

◆各種様式

申告書・申告書付表と税額計算書等 一覧(申告所得税)

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

確定申告書等作成コーナー

画面の案内に沿って金額を入力することによりご自宅等で確定申告書等の作成・提出ができます。

必要な付表や明細書も、入力することで自動的に作成されます。

◆関連する質疑応答事例《所得税》▼ひらく

◆災害関係

新型コロナウィルス感染症に関する対応等について

東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて

関連コード

QAリンク

  1. Q1 住宅取得等資金の贈与を受けた場合
  2. Q2 非居住者期間中に住宅の購入の契約をした場合
  3. Q3 居住開始前に住宅の増改築をした場合
  4. Q4 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書等の交付
  5. Q5 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書を紛失した場合
  6. Q6 2か所から給与の支給を受けている場合の住宅借入金等特別控除
  7. Q7 年末残高等証明書が年末調整までに間に合わなかった場合
  8. Q8 確定申告書の提出期限
  9. Q9 住宅の取得等を行った年分と居住を開始した年分が異なる場合
  10. Q10 新たに取得する中古住宅に増改築等を行う場合

お問い合わせ先

国税に関するご相談は、国税局電話相談センター等で行っていますので、税についての相談窓口をご覧になって、電話相談をご利用ください。

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