No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
[令和6年4月1日現在法令等]
対象税目
所得税（譲渡所得）
概要
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
（注） 令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」
（1）特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。
※被相続人居住用家屋が従前居住用家屋である場合の各種要件は、コード3307「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」で説明しています。
（2）特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。
なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
＜事例＞被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等の範囲
特例の適用を受けるための要件
（1）売った人が、相続または遺贈（死因贈与を含みます。以下同じです。）により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得した相続人（包括受遺者を含みます。以下同じです。）であること。
（2）次のイ、ロまたはハの売却をしたこと。
イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）および（ロ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）および（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
ハ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売る場合で、次の（イ）および（ロ）または（イ）および（ハ）の要件に当てはまること（上記イに掲げる譲渡に該当するものを除きます。）。（※）
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。
（ハ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと。
※ハの要件については、令和6年1月1日以後に行う譲渡に限ります。
（3）相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（4）売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため、相続の時から被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
（5）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（6）同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
（7）親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
対象者または対象物
被相続人の居住用財産を売った一定の要件に当てはまる方
手続き
申告等の方法
この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
申告先等
所轄税務署
提出書類等
確定申告書に次の提出書類等に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ提出書類等に掲げる書類を添えて提出してください。
（1）相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
ロ 売った資産の登記事項証明書等で次の事項を明らかにするもの
（イ）売った人が被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続または遺贈により取得したこと。
（ロ）被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
（ハ）被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の事項（被相続人居住用家屋が従前居住用家屋以外の場合は、次の（イ）、（ロ）および（ト）に掲げる事項）を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ）相続の開始の直前（従前居住用家屋の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（ロ）被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ）被相続人居住用家屋が、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかったこと。
（ニ）被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続き被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。
（ホ）被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで事業の用、貸付けの用または被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。
（ヘ）被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前までの間において被相続人の居住の用に供する家屋が2以上ある場合には、これらの家屋のうちその老人ホーム等が、被相続人が主として居住の用に供していた一の家屋であること。
（ト）被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数（令和6年1月1日以後に行う譲渡に限ります。）
ニ 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（譲渡の日前2年以内に証明のための調査が終了しているまたは評価されているものに限ります。）
ホ 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
（2）相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をして被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 上記（1）のイ、ロおよびホに掲げる書類
ロ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の事項（被相続人居住用家屋が従前居住用家屋以外の場合は、次の（イ）から（ハ）までに掲げる事項）を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ）上記（1）のハの（イ）および（ト）の事項
（ロ）被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ）被相続人居住用家屋の敷地等が次の要件を満たすこと。
A 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
B 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
（ニ）上記（1）のハの（ハ）から（ヘ）までの事項
（3）相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合（譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなった場合または被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行った場合で、上記（1）に該当する場合を除きます。）（※）
イ 上記（1）のイ、ロおよびホに掲げる書類
ロ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の事項（被相続人居住用家屋が従前居住用家屋以外の場合は、次の（イ）および（ロ）に掲げる事項）を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ）上記（1）のハの（イ）、（ロ）および（ト）の事項
（ロ）譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの期間内に、被相続人居住用家屋が一定の耐震基準を満たすこととなったまたは被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと。
（ハ）上記（1）のハの（ハ）から（ヘ）までの事項
ハ 次のいずれかの書類
（イ）耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの期間内に、被相続人居住用家屋の工事が完了し、工事完了の日から確定申告書の提出の日までの期間に耐震基準に適合する旨の証明のための調査が終了したまたは評価されたものに限ります。）
（ロ）登記事項証明書その他の書類で、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの期間内に被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした旨を証する書類
※令和6年1月1日以後に行う譲渡に限ります。
＜登記事項証明書の添付省略について＞
土地・建物の登記事項証明書については、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができます。
根拠法令等
所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2
関連リンク
◆パンフレット・手引き
◆各種様式
・申告書添付書類一覧（所得税及び復興特別所得税（譲渡所得・山林所得関係）申告書添付書類）
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◆関連する質疑応答事例《譲渡》
◆法務局ホームページ
関連コード
- 3302 マイホームを売ったときの特例
- 3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
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