第28条の4（（土地の譲渡等に係る事業所得等の課税の特例））関係
（昭55直所3−20、直法6−9、 令5課個2-27、課審5-10改正）
〔用語の意義〕
（用語の意義）
28の4−1 この第28条の4関係において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ次に定めるところによる。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平6課所4−3、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39、平29課個2-15、課審5-6改正)
(1) 土地等 国内にある土地及び当該土地の上に存する権利をいう。
(2) 土地の譲渡等 措置法第28条の4第1項に規定する土地の譲渡等で同項の規定の適用を受けるものをいう。
(3) 分離課税の事業所得等の収入金額 分離課税とされる事業所得又は雑所得に係る収入金額のうち土地の譲渡等による事業所得又は雑所得に係る収入金額(措置法令第19条第2項第2号（（土地の譲渡等に係る事業所得等の課税の特例））に掲げる行為に伴い、その対価として支払を受ける権利金その他の一時金の額を含む。)をいい、措置法第37条の10第1項（（一般株式等に係る譲渡所得等の課税の特例））に規定する一般株式等の譲渡による事業所得又は雑所得に係る収入金額及び措置法第37条の11第1項（（上場株式等に係る譲渡所得等の課税の特例））に規定する上場株式等の譲渡による事業所得又は雑所得に係る収入金額を除く。
(4) 販売費及び一般管理費の額 土地の譲渡等のために要した販売費、一般管理費その他土地の譲渡等に係る事業所得又は雑所得を生ずべき業務について生じた費用(負債の利子を除く。)の額をいう。
(5) 分離課税の事業所得等の金額 分離課税の事業所得等の収入金額から措置法令第19条第4項に規定する原価等の控除した金額(同項後段の規定の適用がある場合には、その適用後の金額)をいう。
(6) 総合課税の事業所得等の金額 事業所得又は雑所得のうち土地の譲渡等による所得、措置法第37条の10第1項に規定する一般株式等の譲渡による所得及び措置法第37条の11第1項に規定する上場株式等の譲渡による所得以外の所得の金額をいう。
〔適用対象の範囲等〕
（土地等の取得の時期の判定）
28 の4−2 措置法第28条の4の規定を適用する場合において、土地等を取得した日とは、当該土地等の引渡しを受けた日をいうものとする。ただし、引渡しの日に関し特約がある場合を除き、当該土地等の売買代金の支払額(手付金を含む。)の合計額がその売買代金の30％以上になった日(その日が売買契約締結の日前である場合には、その締結の日)以後引渡しまでの間の一定の日をもってその取得の日としているときは、これを認める。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
(注)
1 土地等の売買代金の支払のため手形の振出し(裏書譲渡を含む。以下この項において同じ。)をした場合には、当該手形が次のすべての要件を備えているものであるときに限り、その振出しの日において土地等の売買代金の支払があったものとして取り扱う。
(1) 当該手形の期日において券面額の支払を現に行っていること。
(2) 当該手形の振出しの日(裏書譲渡の場合には、その裏書の日)から手形の期日までの期間が120日を超えていないこと。
2 土地の上に存する権利の引渡しを受けた日とは、その土地につき当該権利に基づき使用収益等を行うことができることとなった日をいう。
（土地等の引渡しの日に関し特約がある場合）
28の4−3 28の4―2において「引渡しの日に関し特約がある場合」とは、例えば、地方公共団体と公有水面の埋立地を分譲する契約を締結した場合に埋立て後その土地の引渡しを受けることとしているとき、土地付マンションの分譲契約を締結した場合にマンションしゅん（竣）工後、建物と併せてその土地等の引渡しを受けることとしているとき、建物の取壊し、撤去を条件として土地等の引渡しを受けることとしているときなどをいうものとし、単に代金完済後所有権の移転又は引渡しを行う旨の条件が付されていてもここにいう特約がある場合には該当しないものとする。（昭63直所3―4、直資3―3、平11課所4―2改正）
（転用未許可農地等の譲渡による所得）
28の4−4 農地法(昭和27年法律第229号)第3条第1項（（農地又は採草放牧地の権利移動の制限））若しくは第5条第1項本文（（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限））の規定による許可を受けなければならない農地若しくは採草放牧地又は同項第3号の規定による届出をしなければならない農地若しくは採草放牧地を他の者から取得をして譲渡(譲渡をした年の1月1日において所有期間が5年以下であるもの及び当該年中に取得をしたものの譲渡に限る。)をした場合には、その取得又は譲渡が当該許可を受けないで、又は当該届出をしないで行われたときであっても、その譲渡による所得については、措置法第28条の4第1項の規定の適用がある。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（他の者から取得をした土地等の意義）
28の4−5 措置法第28条の4第1項に規定する他の者から取得をした土地等とは、他の者が有していた土地等を売買、交換、贈与、相続、代物弁済等により取得した場合の当該土地等又は他の者が有する土地等について土地の上に存する権利を設定した場合の当該土地の上に存する権利をいい、自ら公有水面の埋立てにより取得した土地は、他の者から取得をした土地等には含まれないことに留意する。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（自ら公有水面の埋立てにより取得した土地の意義）
28の4−6 自ら公有水面の埋立てにより取得した土地とは、公有水面埋立法(大正10年法律第57号)第2条の免許を受け、自ら埋立工事又は干拓工事を行って取得した土地をいうが、埋立免許権の譲渡が形式的であり、当該埋立免許権の譲渡を受けた者の名義により埋立てをしたことについて相当の理由がある場合又は国若しくは地方公共団体が同法の規定により行う公有水面の埋立てについて、国若しくは地方公共団体の委託を受けて埋立てを行った場合において、その費用を負担してその埋立てに係る工事を行い、又は管理し、かつ、自ら埋立てをしたことと同様の実質を有していると認められるときは、当該埋立てに基づき取得した土地は、他の者から取得をした土地等に該当しないものとして取り扱う。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（土地等の贈与等があった場合）
28の4−7 法第40条第1項各号((たな卸資産の贈与等の場合の総収入金額算入))に掲げる事由により事業所得又は雑所得の基因となる土地等の移転があった場合には、その事由が生じた時において土地等の譲渡があったものとして、措置法第28条の4の規定を適用する。(昭57直所3―16、直資3―9、昭63直所3―4、直資3―3、平8課所4―11、平11課所4―2改正）
(注) 国又は地方公共団体に対する贈与等については、措置法第28条の4第3項第1号の規定があることに留意する。
（土地の貸付けに係る権利金等の所得区分）
28の4−8 事業所得又は雑所得の基因となる土地に係る措置法令第19条第2項第2号に掲げる行為の対価として受ける権利金その他の一時金に係る所得は、不動産所得ではなく、事業所得又は雑所得に該当する。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（仲介行為者が2以上である場合の仲介行為の判定）
28の4−9 措置法第28条の4第1項に規定する報酬を受ける行為につきその行為をした者が2以上である場合において、これらの者のいずれにもその依頼者から当該行為に係る報酬が支払われているときは、その行為が措置法令第19条第3項に規定する行為に該当するかどうかは、その報酬の額の合計額により判定するものとする。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
(注) 措置法第28条の4第1項に規定する報酬を受ける行為に関し、その行為をした者が情報提供者に対して支払う金額は、依頼者からの支払ではないから、その行為をした者がその依頼者から代理受領をしたと認められる場合を除き、同項に規定する報酬の額には該当しない。
（売主及び買主の双方から報酬を収受する場合の仲介行為の判定）
28の4−10 土地等の売買又は交換の媒介の行為をし、その当事者の双方から報酬を受けた場合において、当該報酬を受ける行為が措置法令第19条第3項に規定する行為に該当するかどうかは、その報酬の支払者の異なるごとに判定する。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（宅地建物取引業法に規定する報酬の額の範囲）
28の4−11 土地等の売買又は交換の代理又は媒介の行為をした場合において、当該行為につき受ける収入金額を対価の部分と当該行為に通常要する費用の額に対応する部分とに区分しているときであっても、次に掲げるものを除き、その行為に係る報酬の額は、当該収入金額によることに留意する。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2、平16課個2-25、課法8-10、課審4-35改正)
(1) 昭和45年10月23日付建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件」第7
ただし書に規定する広告の料金相当額
(2) 依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査に要する費用で事前に依頼者の承諾があるものにつき別途に受領した金額
（山林原野の仲介行為）
28の4−12 山林原野等宅地以外の土地等の売買又は交換の代理又は媒介の行為をした場合において、当該行為につき宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第46条第1項に規定する報酬の額を超える報酬を受けるときは、当該行為について措置法第28条の4第1項の規定の適用があることに留意する。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（分離課税の適用を受ける仲介行為の範囲）
28の4−13 措置法令第19条第3項に規定する行為であるかどうかは、その行為に係る土地等の譲渡をする者の当該土地等の取得の時期がいつであるかは問わないのであるが、その行為が行われた時期がいつであるかどうかは、その行為に係る土地等の売買又は交換に関する契約成立の日により判定する。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
(注) その行為が昭和62年10月1日以後平成9年12月31日以前に行われたものである場合には租税特別措置法等の一部を改正する法律(平成10年法律第23号)による改正前の措置法第28条の5第1項の規定が適用されることに留意する。
（土地等の譲渡―借地権が消滅した場合）
28の4−14 地上権若しくは土地の賃借権若しくはこれらの権利に係る土地の転借に係る権利又は地役権(以下28の4−16までにおいて「借地権」という。)を有する不動産業者等が、当該借地権の消滅の対価の支払を受けた場合(当該対価の支払を受けるべき場合においてその全部又は一部の支払を受けなかった場合を含む。)には、当該借地権の譲渡があったものとする。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（土地等の取得―借地権者が底地を取得した場合）
28の4−15 借地権を有する者が当該借地権に係る土地を取得したことによりその借地権が消滅した場合には、その消滅後の土地については、消滅した借地権に対応する部分の土地は当該借地権の取得の日に取得し、当該借地権に対応する部分以外の部分の土地は、その借地権が消滅した日に取得したものとして取り扱う。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（借地権割合が2分の1以下である土地に係る借地権の譲渡）
28の4−16 借地権の設定につき、その対価として支払った金額が土地の価額の2分の1以下等のため令第79条第1項の規定の適用がない場合であっても、借地権者である不動産業者等が当該借地権を譲渡したときは、その譲渡の行為は、措置法第28条の4第1項に掲げる行為に該当することに留意する。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（造成工事の対価として土地を交付する場合）
28の4−17 土地の所有者が他の者にその土地の造成工事を請け負わせた場合において、その契約に基づき対価の支払に代えて造成後の土地の一部を交付したときは、その造成完了時に、土地の所有者にあっては当該交付に係る土地の譲渡をしたものとし、造成工事を請け負った者にあってはその取得をしたものとする。この場合において、当該交付に係る土地の譲渡価額は、当該造成工事に係る契約において造成工事の対価の額が定められているときはその金額により、その定めがないときはその造成完了時の価額による。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
(注) 契約によりその造成工事に係る対価の額が定められていない場合において、譲渡対価の額及び取得価額とすべき価額を当該造成工事を請け負った者が支出した当該造成工事の原価の額と請負工事に係る通常の利益の額との合計額によっているときは、これを認める。
〔分離課税の事業所得等の金額の計算〕
（事業所得等の金額の区分計算）
28の4−18 その年分の事業所得又は雑所得の総収入金額及び必要経費のうちに土地の譲渡等に係るものとその他のもの(株式等の譲渡に係るものを除く。)とがある場合には、これらの金額を分離課税の事業所得等の収入金額及びその原価等の額とその他の収入金額及びその必要経費とに分別して、それぞれ分離課税の事業所得等の金額又はその計算上生じた損失の金額と総合課税の事業所得等の金額又はその計算上生じた損失の金額とを計算するものとする。また、そのいずれかが損失の金額で他方が黒字の金額となる場合には、その損失の金額と黒字の金額とを通算し、その通算を行った後の金額をその年分の事業所得の金額若しくはその計算上生じた損失の金額又は雑所得の金額として、法第69条（（損益の通算））の損益通算を行う。(昭63直所3−4、直資3−3、平5課所4−2、平11課所4−2改正)
(注) いわゆる現金主義の方法により所得計算をしている場合については、28の4−29及び28の4−30の取扱いによる
（土地等の原価の額）
28の4−19 土地の譲渡等のあった日の属する年の前年以前の各年において支出したその土地等の取得のために要した負債の利子で、当該土地等の取得価額に算入しているものがある場合には、その利子の額は、措置法令第19条第4項第1号の原価の額には含まれないのであるが、同項第2号のその年中に支払うべき負債の利子の額として、当該土地の譲渡等のあった日の属する年分の分離課税の事業所得等の金額の計算上控除する。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（各種引当金の繰入額）
28の4−20 措置法令第19条第4項第3号の販売費及び一般管理費の額を計算する場合における法の規定による各種引当金の繰入額は、その年分の事業所得の金額の計算上必要経費の額に算入される金額から総収入金額に算入すべき金額を控除した金額(当該金額がマイナスとなる場合には、ゼロとする。)によるものとする。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
(注) 退職給与引当金については、まずその年分において支出した退職給与の額と取崩しに係る総収入金額に算入すべき金額とを相殺し、なお総収入金額に算入すべき金額に残額がある場合には、その残額を繰入額から控除した金額による。
（売上割引）
28の4−21 土地の譲渡等のあった日の属する年以後の各年において支出した当該土地の譲渡等に係る売上割引の額は、その支出した年における措置法令第19条第4項第3号の販売費及び一般管理費の額に含まれる。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（事業専従者控除額）
28の4−22 法第57条第3項（（事業に専従する親族がある場合の必要経費の特例等））の事業専従者控除額を計算する場合における同項第2号の事業所得の金額には、土地の譲渡等に係る事業所得の金額も含まれるのであるが、土地の譲渡等に係る事業に従事する事業専従者がある場合には、当該事業専従者に係る事業専従者控除額は、措置法令第19条第4項第3号の販売費及び一般管理費の額に算入する。この場合において、当該事業専従者が事業所得を生ずべき事業のうちの土地の譲渡等に係る事業とその他の事業(株式等の譲渡による事業を除く。)とに従事しているときは、同号の販売費及び一般管理費の額に算入する事業専従者控除額は、令第167条2（（以上の事業に従事した場合の事業専従者給与等の必要経費算入額の計算））の規定に準じて計算する。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（翌年以後において生じた負債の利子、販売費等）
28の4−23 措置法令第19条第4項第2号の利子の額並びに同項第3号の販売費及び一般管理費の額には、その土地の譲渡等のあった日の属する年の前年以前の各年において支出した当該土地の譲渡等に係る負債の利子の額並びに販売費及び一般管理費の額は含まれないのであるが、土地の譲渡等に係る負債の利子の額並びに販売費及び一般管理費の額で、当該土地の譲渡等のあった日の属する年の翌年以後に生じたものは、その生じた各年分の分離課税の事業所得等の金額の計算上控除する。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（土地の譲渡等に係る貸倒損失等）
28の4−24 土地の譲渡等に係る法第51条第1項、第2項及び第4項（（資産損失の必要経費算入））の損失の金額でその年分の事業所得又は雑所得の金額の計算上必要経費に算入されるものは、その損失の生じた日の属する年分の分離課税の事業所得等の金額の計算上控除するものとする。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
(注) その年分の雑所得(株式等の譲渡による雑所得を除く。以下この項及び28の4−26において同じ。)のうちに土地の譲渡等以外の所得がある場合には、その所得を含めて計算したその年分の雑所得の金額を基にして同条第4項の必要経費算入限度額を計算する。
（事業を廃止した後に土地の譲渡等に係る費用又は損失が生じた場合）
28の4−25 事業所得を生ずべき事業を廃止した後において、土地の譲渡等に係る事業所得の費用又は損失で、当該事業を廃止しなかったとしたならばその年分の分離課税の事業所得の金額の計算上控除されるべきものが生じた場合には、令第179条（（事業を廃止した場合の必要経費の特例））の規定により計算した金額をその廃止した日の属する年分(同日の属する年において事業所得に係る総収入金額がなかった場合には、当該総収入金額があった最近の年分)又はその前年分の分離課税の事業所得の金額の計算上控除する。(昭63直所3−4、直資3−3、平5課所4−2、平11課所4−2改正)
(注)
1 これらの年分の事業所得(株式等の譲渡による事業所得を除く。以下この項において同じ。)のうちに土地の譲渡等以外の所得がある場合には、その所得を含めて計算したその年分の事業所得の金額を基にして令第179条第1号ロ及び第2号ロに掲げる金額を計算する。
2 上記により控除を受ける年分の事業所得に係る総収入金額のうちに分離課税の収入金額がなかった場合には、その控除される金額は、その年分の土地の譲渡等に係る事業所得の損失の金額として総合課税の事業所得の金額と通算される(28の4−18参照)。
（土地の譲渡等に係る雑所得の収入金額が回収不能となった場合）
28の4−26 土地の譲渡等に係る雑所得の収入金額の全部又は一部を回収することができないこととなった場合には、その土地の譲渡等のあった日の属する年分の分離課税の雑所得の収入金額から令第180条第2項（（資産の譲渡代金が回収不能となった場合等の所得計算の特例））の規定により計算した金額を控除する。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
(注) 当該年分の雑所得のうちに土地の譲渡等以外の所得がある場合には、その所得を含めて計算した当該年分の雑所得の金額を基にして令第180条第2項第2号に掲げる金額を計算する。この場合において、上記により計算したその年分の分離課税の雑所得に損失の金額が生ずることとなるときは、その損失の金額は、総合課税の雑所得の金額と通算される(28の4−18及び28の4−51参照)。
（青色申告特別控除額）
28の4−27 措置法第25条の2第1項又は第3項の規定による青色申告特別控除額の計算の基礎となる事業所得の金額には、土地の譲渡等に係る事業所得の金額も含まれるのであるが、分離課税の事業所得の金額を計算する場合には、青色申告特別控除額は、控除できないものであることに留意する。(昭63直所3−4、直資3−3、平5課所4−2、平11課所4−2改正)
(注) 事業所得の金額から控除する青色申告特別控除額のうちに、総合課税の事業所得の金額から控除しきれない部分の金額がある場合には、その金額は、損失の金額として分離課税の事業所得の金額と通算されることになる(28の4−18参照)。
（延払基準を適用している場合の土地の譲渡等に係る事業所得の金額）
28の4−28 土地の譲渡等に係る事業所得の収入金額及び原価等の額につき法第65条第1項（（リース譲渡に係る収入及び費用の帰属時期））に規定する延払基準の方法により経理している場合におけるその土地の譲渡等のあった日の属する年以後の各年分の当該土地の譲渡等に係る事業所得の金額は、次の算式により計算した金額から当該土地の譲渡等に係るその年中の負債の利子の額と販売費及び一般管理費の額(販売手数料の額を除く。)との合計額を控除した金額とする。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2、令元課個2-24、課法11-4、課審5-13改正)
(注) 当該土地の譲渡等に係る譲渡の対価の額のうちに含まれている賦払に係る利息相当額又は代金回収のための費用相当額は、当該土地の譲渡等に係る事業所得の収入金額からは除外することはできない。
（現金主義によって所得計算をしている場合の分離課税の事業所得の金額）
28の4−29 各年分の事業所得の金額又は業務に係る雑所得の金額につき法第67条((小規模事業者の収入及び費用の帰属時期))の規定によるいわゆる現金主義の方法により所得計算をしている場合における土地の譲渡等のあった日の属する年以後の各年分の分離課税の事業所得等の金額（措置法令第19条第３項に規定する行為に係るものを除く。）は、次の算式により計算した金額からその年中に支出した当該土地の譲渡等に係る負債の利子の額と販売費及び一般管理費の額との合計額を控除した金額とする。（昭57直所3-16、直資3-9、昭63直所3-4、直資3-3、平元直所3-15、直資3-9、平8課所4-11、平11課所4-2、平15課個2-25、課審4-39、令5課個2-27、課審5-10改正)
| 当該土地の譲渡等のあった日の属する年において法第67条の規定を適用しないで計算した場合における分離課税の事業所得等の収入金額から原価の額を控除した金額 | × | その年において収入した分離課税の事業所得等の収入金額 |
| 当該土地の譲渡等のあつた日の属する年において法第67条の規定を適用しないで計算した場合における分離課税の事業所得等の収入金額 |
(注) 法第67条の規定を適用して計算したその年分の事業所得の金額又は業務に係る雑所得の金額から上記により計算した分離課税の事業所得等の金額を控除した金額は、その年分の総合課税の事業所得等の金額又は損失の金額となる。また、同条の規定を適用して計算したその年分の事業所得又は業務に係る雑所得が損失の金額である場合には、その損失の金額と上記により計算した分離課税の事業所得等の金額との合計額がその年分の総合課税の事業所得等の損失の金額となる。
（現金主義によって所得計算をしている場合の仲介行為に係る分離課税の事業所得の金額）
28の4−30 各年分の事業所得の金額又は業務に係る雑所得の金額につき法第67条の規定によるいわゆる現金主義の方法により所得計算をしている場合における措置法令第19条第３項に規定する行為に係るその年分の分離課税の事業所得等の金額は、その年において収入した当該行為に係る収入金額からその年において支出した当該行為に係る負債の利子の額と販売費及び一般管理費の額との合計額を控除した金額とする。（昭57直所3-16、直資3-9、昭63直所3-4、直資3-3、平元直所3-15、直資3-9、平8課所4-11、平11課所4-2、平15課個2-25、課審4-39、令5課個2-27、課審5-10改正）
(注) その行為が措置法令第19条第３項に規定する報酬の額を超える報酬を受ける行為であるかどうかは、その年において収入したものであるかどうかを問わず、当該行為に係るすべての報酬の額の合計額により判定する。
（建物・土地等を同時に譲渡した場合における土地等の対価の計算）
28の4−31 建物及び土地等を同時に譲渡した場合には、建物の譲渡による収入金額及び土地等の譲渡による収入金額は、建物及び土地等の譲渡による全体の収入金額をその譲渡の時における建物の価額及び土地等の価額の比によりあん分して計算するのであるが、当該土地等の譲渡による収入金額が、次によるなど合理的に算定されており、かつ、当該譲渡に係る契約書において明らかにされているとき(建物の譲渡による収入金額から明らかにすることができるときを含む。)は、これを認める。(昭63直所3−4、直資3−3、平7課所4−2、平11課所4−2改正)
(1) 建物の譲渡による収入金額として相当と認められる価額を建物及び土地等の譲渡による全体の収入金額から控除した金額を土地等の譲渡による収入金額としていること。
(注) 例えば、建物の建築費の額又は購入価額(当該建物の建築又は購入後に要した施設費その他の附帯費用の額を含む。)に通常の利益の額を加算した金額を建物の譲渡による収入金額としているときは、相当と認められる価額とする。
(2) 土地等の譲渡による収入金額として相当と認められる価額を土地等の譲渡による収入金額としていること。ただし、建物及び土地等の譲渡による全体の収入金額から当該土地等の譲渡による収入金額を控除した金額が建物の譲渡による収入金額として相当と認められる場合に限る。
（新築した建物を土地等とともに同時に譲渡した場合の対価の計算の特例）
28の4−32 自己の有する土地等に建物(建物に附帯する門、塀、駐車場等の構築物を含む。以下28の4−33までにおいて同じ。)を建築し、これらを同時に譲渡した場合において、当該土地等の譲渡による収入金額が、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に定めるところにより算定されており、かつ、当該土地等の譲渡による収入金額とした金額が当該譲渡に係る契約書において明らかにされているとき(建物の譲渡による収入金額から明らかにすることができるときを含む。)は、28の4−31にかかわらず、これを認める。(昭63直所3−4、直資3−3、平3課所4−8、平5課所4−2、平7課所4−2、平11課所4−2改正)
(1) 土地等と建物の譲渡による収入金額の合計額(以下この項において「譲渡による収入金額の合計額」という)が、土地等の取得価額(支払利子の額が含まれている場合には、当該支払利子の額を控除した金額。以下この項において同じ。)と建物の取得価額との合計額(以下この項において「譲渡原価の合計額」という。)を超える場合 建物の取得価額に142%(建物の建築期間が1年を超える場合には、その超える期間の月数(1月未満の端数があるときは1月とする。)に1%を乗じた割合を加算した割合とし、その加算した割合が154%を超えるときは154%とする。)を乗じて計算した額と譲渡による収入金額の合計額から土地等の取得価額を控除した残額とのいずれか低い金額に相当する金額以下の金額を建物の譲渡による収入金額とし、残余を土地等の譲渡による収入金額とする。
(2) (1)以外の場合 譲渡による収入金額の合計額に譲渡原価の合計額のうちに建物の取得価額の占める割合を乗じて計算した額に相当する金額を建物の譲渡による収入金額とし、残余を土地等の譲渡による収入金額とする。
(注)
1 庭石、芝生、樹木等のうち通常土地の価格に含めて取引されるものは、建物の取得価額には含めない。
2 建築期間とは、建築着工の日から譲渡の日までの期間をいう。
3 当該土地等の譲渡による収入金額が、当該土地等の譲渡につき措置法規則第11条第1項第4号ロ(1)から(4)までに掲げる場合に応じ、それぞれ同号ロ(1)から(4)までに定める予定対価の額又は譲渡予定価額を超える場合において、当該予定対価の額又は譲渡予定価額をもって土地等の譲渡に係る収入金額としているときは、これを認める。
（同時に取得した新築の建物と土地等を同時に譲渡した場合の対価の計算の特例）
28の4−33 土地等と建物(建築後使用されたことのないものに限る。)とを同時に購入し、その後これらを同時に譲渡した場合における土地等の譲渡による収入金額の計算については、28の4−32に準じて取り扱う。この場合において、28の4−32の(1)の142%に係るかっこ書は適用しない。(昭63直所3−4、直資3−3、平7課所4−2、平11課所4−2改正)
（温泉利用権等のある土地等を譲渡した場合における土地等の対価の区分）
28の4−34 温泉をゆう出する土地等又は温泉を利用する権利がある土地等を譲渡した場合において、その土地等の譲渡による収入金額のうちに温泉利用権の価額を含んでいることが契約書等により明らかにされているときは、その収入金額から当該温泉利用権の価額を控除した金額をもって、その土地等の譲渡による収入金額とする。
また、岩石が埋蔵されている土地等に譲渡した場合(当該岩石が当該土地等を取得した者において採掘される場合に限る。)又は立木等(相当の価額を有し、かつ、独立して取引されることに合理性が認められるものに限る。)がある土地等を譲渡した場合においても、同様とする。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（収用交換等による土地の譲渡等）
28の4−35 事業所得又は雑所得の基因となる土地等を措置法第33条第1項（（収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例））に規定する収用等又は同法第33条の2第1項（（交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例））に規定する交換処分等により譲渡した場合の同法第28条の4の規定の適用関係は、次のようになる。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平8課所4−11、平11課所4−2改正)
(1) 措置法第33条の2第1項の規定の適用を受けたもの(同項に規定する補償金等の額に対応する部分を除く。)及び同法第33条の3第1項（（換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例））に規定する換地処分によるもの(同項に規定する清算金の額又は保留地の対価の額に対応する部分を除く。)については、譲渡がなかったものとされる。
(2) (1)以外のもので、措置法第28条の4第3項第3号のかっこ内の要件に該当するものについては、総合課税の事業所得又は雑所得とされる。
(3) (1)及び(2)以外のものについては、分離課税の事業所得又は雑所得とされる。
（地方公共団体の出資又は拠出により設立された法人の意義）
28の4−36 措置法令第19条第9項第2号イに規定する「その出資金額又は拠出をされた金額の全額が地方公共団体により出資又は拠出をされていること」とは、外部から導入される資金(債務の額を除く。)のすべてが地方公共団体により出資又は拠出をされることをいうのであるから、一の法人について出資金額と拠出をされた金額とがある場合には、そのいずれについてもその全額が地方公共団体によって出資又は拠出をされていなければならないことに留意する。（昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（土地区画整理事業の換地処分により取得した土地の譲渡の除外規定の適用）
28の4−37 土地区画整理事業の換地処分により取得した土地(仮換地の指定を受けた土地で、既に造成を完了し、そのまま換地処分に至ることが確実と認められるものを含む。)を譲渡した場合において、これらの土地に係る一団の宅地の造成について措置法第28条の4第3項第5号又は第7号イに規定する認定を受けているときは、当該一団の宅地は、自ら造成したものとして取り扱う。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平8課所4−11、平11課所4−2改正)
（優良宅地の造成の意義）
28の4−38 措置法第28条の4第3項第4号、第5号及び第7号イの規定は、自己が造成した宅地の譲渡について適用されるのであるが、この場合の自己が造成した宅地とは、措置法規則第11条第1項第4号イ、第5号イ又は第7号イに掲げる書類により証明された宅地をいうものとする。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平8課所4−11、平11課所4−2改正)
（いわゆる売建方式による場合の土地の引渡しの時期）
28の4−39 請負の方法により新築する住宅の敷地の用に供する土地の譲渡につき措置法第28条の4第3項第6号又は第7号ロの規定の適用を受ける場合には、当該土地はその代金の相当部分(おおむね50%以上)を収受するに至った日と所有権移転登記の申請(その登記の申請に必要な書類の相手方への交付を含む。)をした日とのいずれか早い日に引渡しがあったものとして取り扱う。
この場合において、そのいずれか早い日の属する年に当該土地の上に請負の方法により新築した住宅の引渡しが行われたときは、当該住宅は措置法令第19条第14項に規定する「当該住宅の敷地の用に供された土地と併せて引き渡したもの」に該当するものとする。(昭60直所3−2、直法6−2、直資3−2追加、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（造成工事の対価として取得した土地を譲渡した場合の除外規定の適用）
28の4−40 28の4−17の場合において、造成工事を講け負った者がその造成工事の対価として造成後の土地の一部を取得したときは、当該土地の譲渡に係る措置法第28条の4第3項の規定の適用については、次によるものとする。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平8課所4−11、平11課所4−2改正)
(1) 当該土地は、自ら造成をした土地に該当する。
(2) 当該土地が措置法第28条の4第3項第4号、第5号又は第7号イのいずれに該当するかは、その造成された一団の宅地の全体により判定する。
(3) 措置法規則第11条第1項第4号イ、第5号イ又は第7号イに掲げる書類は、当該土地の従前の所有者の当該土地に係る当該書類の写しによることができる。
（公募手続開始前の譲渡）
28の4−41 公募手続開始前の土地等の譲渡は、たとえその譲渡が一般需要者に対するものであり、かつ、公募後の譲渡と同一条件により行われたものであっても、公募の方法による譲渡には該当しないものとする。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（会員を対象とする土地等の譲渡）
28の4−42 いわゆるハウジングメイト等会員を対象として土地等の譲受人を募集する場合であっても、その会員の募集が公募の方法により行われるときは、当該会員を対象とする譲受人の募集は、公募の方法に該当するものとする。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
(注) 「会員の募集が公募の方法により行われているとき」には、一団の宅地の造成分譲を目的として、その分譲を希望する組合員、出資者等を募集する場合を含むものとするが、会員等となるに当たって縁故関係を必要とすること、入会資格に強い制約のある社交団体の会員資格を必要とすること等の場合は、これに含まれないものとする。
（一団の団地の一部の譲渡が公募要件を欠く場合の除外規定の適用）
28の4−43 一団の宅地の譲渡のうちに縁故募集等公募の方法によらない部分の譲渡と公募の方法による部分の譲渡とがある場合には、原則としてその公募の方法による部分の譲渡のみが措置法第28条の4第3項第4号ハに規定する要件(以下この項及び28の4一44において「公募要件」という。)に該当するのであるが、一団の宅地の相当部分を公募の方法により譲渡し、一部分を特別の事情により公募の方法によらないで譲渡した場合において、その特別の事情が同項第4号の開発許可、同項第5号又は第6号の認定の要件となっていること、その一団の宅地の生活条件等の整備上必要であること等相当と認められるものであるときは、その一団の宅地の譲渡の全部が公募要件に該当するものとして取り扱う。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（公募売れ残り品の譲渡）
28の4−44 一団の宅地の譲渡に際し、公募の方法により再三譲受人を募集したが、なお売れ残った土地等がある場合において、その後公募の際とおおむね同一の条件により当該土地等を譲渡したときは、譲受人が転売を目的として取得したと認められる場合(その譲渡が措置法令第19条第11項に定める要件に該当する場合を除く。)を除き、その売れ残った土地等の譲渡は公募の方法により行われたものとする。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
(注) 土地等の譲渡が同項に定める要件に該当する場合には、措置法第28条の4第3項の規定の適用上、公募要件を満たしている必要はない。
（一団の宅地の一部が住宅以外の施設の敷地の用に供される場合の除外規定の適用）
28の4−45 措置法第28条の4第3項第6号の規定を適用する場合において同号に規定する新築された優良な住宅の敷地の用に供される一団の宅地には、当該住宅に居住する者の生活条件等の整備上必要な施設の敷地の用に供される土地等を含むものとして取り扱う。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平8課所4−11、平11課所4−2改正)
(注) 住宅に居住する者の生活条件等の整備上必要な施設の敷地の用に供される土地等については、措置法規則第11条第1項第6号イの証明を要しないことに留意する。
（併用住宅の敷地）
28の4−46 措置法第28条の4第3項第6号又は第7号ロに規定する認定を受けた新築された住宅に係る建物の敷地の用に供された土地等は、当該建物が住宅以外の部分を有するものであっても、その全部がこれらの号に規定する新築された住宅の敷地の用に供されたものに該当することに留意する。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平8課所4−11、平11課所4−2改正)
（1,000平方メートル未満の優良宅地等の適正価格の判定）
28の4−47 措置法第28条の4第3項第7号の規定を適用する場合における1,000平方メートル未満の優良宅地等の適正価格は、措置法令第19条第16項に定めるところによるのであるが、次のいずれかの額をもってその譲渡に係る土地(国土利用計画法(昭和49年法律第92号)第14条第1項に規定する許可を受けて譲渡した土地を除く。)の適正価格として計算している場合には、その計算を認めるものとする。(昭57直所3−16、直資3−9、昭60直所3−2、直法6−2、直資3−2、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平2直所3−10、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
(1) 公示価格等に係る土地の固定資産税評価額を知ることができる場合において、当該譲渡に係る土地の固定資産税評価額に、当該公示価格等を当該公示価格等に係る土地の固定資産税評価額で除して得た値を乗じて得た額
(注) 公示価格等とは、当該譲渡に係る土地の近傍類地の地価公示法(昭和44年法律第49号)第8条に規定する公示価格若しくは国土利用計画法施行令第9条第1項に規定する標準価格又は当該土地の近傍類地につき行われた譲渡で措置法令第19条第12項各号に掲げる場合に該当するもの(以下(2)において「適正譲渡事例」という。)に係る対価の額をいう。
(2) 適正譲渡事例に係る土地の面積、立地条件、譲渡時期等の諸条件と当該譲渡に係る土地についてのこれらの諸条件とを比較考量した場合に当該適正譲渡事例に係る対価の額を基礎として合理的に算定される当該譲渡に係る土地の価額
(注) 国土利用計画法第27条の6第1項に規定する監視区域内の土地について、同法第27条の7第1項の規定に基づき同法第27条の4第1項に規定する届出をし、かつ、同法第27条の8第1項の規定による勧告を受けないで譲渡した場合における当該届出に係る予定対価の額は、適正対価の額とする。
(3) 当該譲渡に係る土地の取得価額(支払利子の額が含まれている場合には、当該支払利子の額を控除した金額)に142%(当該土地の保有期間が1年を超える場合にはその超える期間の月数(1月未満の端数があるときは1月とする。)に1%を乗じた割合を加算した割合とし、その加算した割合が154%を超えるときは154%とする。)を乗じて計算した額
（災害により滅失した家屋の意義）
28の4−48 措置法令第19条第18項に規定する「災害により滅失した当該家屋」とは、措置法第28条の4第3項第8号に規定する個人が他の個人から譲渡を受けた土地等の上に存していた家屋で、その譲渡の日前1年前の日から当該他の個人又は当該他の個人の親族が居住の用に供していたものが、その後当該譲渡の日までの間に災害により滅失した場合における当該家屋をいう。(昭57直所3−16、直資3−9、昭60直所3−2、直法6−2、直資3−2、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
（主として居住の用に供していた家屋の意義）
28の4−49 措置法令第19条第18項に規定する「主としてその居住の用に供していた家屋」とは、同項に規定する他の個人又は当該他の個人の親族が生活の本拠として使用していた家屋(当該家屋が居住の用と居住の用以外の用に供されていた場合には、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されていたものに限る。)をいう。したがって、いわゆる別荘の用に供されていた家屋は、これに該当しないのであるから留意する。(昭57直所3−16、直資3−9、昭60直所3−2、直法6−2、直資3−2、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
(注) その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されていたかどうかは、当該家屋に係る廊下、階段その他その共用に供すべき部分の床面積を除いたところで判定する。
（確定申告書に添付する書類の書式）
28の4−50 措置法規則第11条第1項第4号ロ及びハの書類並びに同項第7号及び同項第8号ロの明細書は、それぞれ別紙1から別紙4の書式による。(昭57直所3−16、直資3−9、昭60直所3−2、直法6−2、直資3−2、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
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（分離課税の雑所得と総合課税の雑所得とがある場合）
28の4−51 その年の雑所得のうちに分離課税の雑所得と総合課税の雑所得とがある場合において、そのいずれかが黒字の金額で他方が損失の金額であるときは、それらの金額を通算した後の黒字の金額が令第198条の雑所得の金額となり、その通算をした結果損失の金額が残ったとき又はそのいずれもが損失の金額であるときは、その損失の金額は、他の所得とは通算できないことに留意する。(昭63直所3−4、直資3−3、平11課所4−2改正)
（分離課税とされる権利金等）
28の4−52 措置法令第19条第2項各号に掲げる行為の対価として受け取る権利金等に係る所得で措置法第28条の4第1項の規定の適用を受けるものは、法第2条第1項第24号（（定義））の臨時所得には該当しない。(昭57直所3−16、直資3−9、昭63直所3−4、直資3−3、平元直所3−15、直資3−9、平8課所4−11、平11課所4−2、平15課個2−25、課審4−39改正)
(信託の受益者における書類の添付)
28の4−53 受益者等課税信託(法第13条第1項（（信託財産に属する資産及び負債並びに信託財産に帰せられる収益及び費用の帰属））に規定する受益者(同条第2項の規定により同条第1項に規定する受益者とみなされる者を含む。)がその信託財産に属する資産及び負債を有するものとみなされる信託をいう。)の受益者(同条第2項の規定により、同条第1項に規定する受益者とみなされる者を含む。)が、当該信託の信託財産に属する土地等の譲渡又は賃借権の設定等に係る雑所得について措置法第28条の4第3項の規定の適用を受けようとする場合には、同項の規定により、措置法規則第11条第1項各号に掲げる書類をその確定申告書に添付する必要があるのであるが、その添付に当たっては、これらの書類が受益者の有する信託財産に属する土地等の譲渡等に係るものである旨の受託者の証明を受けたものであることに留意する。（平19課個2−13、課資3−3、課法9−7、課審4−28追加）