貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲
【照会要旨】
学生専用の賃貸アパートの半分程度の部屋が空室でしたが、この空室部分は、3月上旬まで入居していた学生が卒業のため退去した部分で、新しく入居する学生を募集しており、3月末には全部の部屋が実際に賃貸されています。例年、このような状況の中、たまたま空室が多い時が課税時期となっていますが、この賃貸アパートとその敷地はどのように評価すればよいですか。
【回答要旨】
課税時期において、アパートの一部に借家人がいることから、貸家及び貸家建付地として評価します。
貸家及び貸家建付地の価額は、それぞれ次の算式により評価します。この場合において、賃貸割合は、原則として、課税時期において実際に賃貸されている部分の床面積に基づいて算定しますが、一時的に空室となっている部分の床面積を実際に賃貸されている部分の床面積に加えて算定して差し支えありません。
(説明)
1 取扱いの概要
借家権の目的となっている家屋は貸家として、その貸家の敷地の用に供されている宅地は貸家建付地として評価することとなり、それらの価額は、上記の算式により評価します。
これら算式における「賃貸割合」は、その貸家が構造上区分された数個の部分(各独立部分)からなっている場合において、次の算式により算定します。
この割合の算定に当たって、継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる各独立部分がある場合には、その各独立部分の床面積を、賃貸されている各独立部分の床面積(B)に加えて賃貸割合を計算して差し支えありません。
2 「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分の範囲
アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分に該当するかどうかは、その部分が、
各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。
【関係法令通達】
財産評価基本通達26
注記
令和5年8月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。