(居住用家屋の所有者とその敷地の所有者が異なる場合の取扱い)

41の5-11 措置法第41条の5第7項第1号イ又はロに掲げる家屋(以下この項及び次項において「譲渡家屋」という。)の所有者以外の者が当該譲渡家屋の敷地の用に供されている土地等でその譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えているもの(以下この項において「譲渡敷地」という。)の全部又は一部を有している場合において、譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者の行った譲渡等が次に掲げる要件の全てを満たすときは、これらの者がともに同条第1項又は第4項の規定の適用を受ける旨の申告をしたときに限り、その申告を認めることとして取り扱う。(平19課資3-5、課個2-15、課審6-9、平23課資3-2、課個2-26、課審6-13、平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24改正)

(1) 譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者は、次のいずれにも該当する資産の特定譲渡をしていること。

イ 譲渡敷地は、譲渡家屋とともに特定譲渡がされているものであること。

ロ 譲渡家屋は、その譲渡の時において当該家屋の所有者が譲渡敷地の所有者とともにその居住の用に供している家屋(当該家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、その居住の用に供されなくなった時の直前においてこれらの者がその居住の用に供していた家屋)であること。

(2) 譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者は、次のいずれにも該当する資産の措置法第41条の5第7項第1号に規定する取得をしていること。

イ これらの者が取得した資産は、その居住の用に供する一の家屋又は当該家屋とともに取得した当該家屋の敷地の用に供する一の土地等で国内にあるものであること。

ロ イの家屋又は土地等は、これらの者のそれぞれが、おおむねその者の(1)に掲げる譲渡に係る譲渡収入金額(当該家屋の取得価額又は当該家屋及び土地等の取得価額の合計額が譲渡家屋及び譲渡敷地の譲渡収入金額を超える場合にあっては、それぞれの者に係る譲渡収入金額に当該超える金額のうちその者が支出した額を加算した金額)の割合に応じて、その全部又は一部を取得しているものであること。

ハ 当該取得した家屋又は土地等は、措置法第41条の5第7項第1号に規定する買換資産(以下41の5-16までにおいて「買換資産」という。)の取得期間内(41の5-13において「取得期間内」という。)に取得されているものであること。

ニ 当該取得した家屋は、買換資産をその居住の用に供すべき期間(買換資産の取得の日から当該取得の日の属する年の翌年12月31日までの期間をいう。)内に、譲渡家屋の所有者が譲渡敷地の所有者とともにその居住の用に供しているものであること。

(3) 譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者とは、譲渡家屋及び譲渡敷地の譲渡の時(当該家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、その居住の用に供されなくなった時)から買換資産をその居住の用に供するまでの間、親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。

(4) 譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者のそれぞれが、次に掲げる日において買換資産に係る住宅借入金等(措置法第41条の5第7項第4号に規定する住宅借入金等をいう。以下41の5-17までにおいて同じ。)の金額を有していること。

イ 措置法第41条の5第1項の規定の適用を受ける場合には、買換資産を取得した日の属する年の12月31日

ロ 同条第4項の規定の適用を受ける場合には、同項の規定の適用を受ける年の12月31日

(注)

1 譲渡家屋の所有者が当該家屋(譲渡敷地のうちその者が有している部分を含む。)の譲渡につき措置法第41条の5第1項又は第4項の規定を適用しない場合(当該家屋の所有者について居住用財産の譲渡損失の金額又は通算後譲渡損失の金額がない場合、41の5-1の2(1)及び(2)に掲げる控除後において控除すべきその年の総所得金額等がないこととなる場合並びにその年の合計所得金額が3,000万円を超えるため同項の規定の適用を受けることができない場合を除く。)には、譲渡敷地の所有者について措置法第41条の5第1項及び第4項の規定を適用することはできない。

2 譲渡敷地の所有者が当該敷地の譲渡につき措置法第41条の5第1項の規定の適用を受ける場合には、譲渡家屋の所有者の当該家屋の譲渡については措置法第31条の3、第35条第1項(同条第3項の規定により適用する場合を除く。)、第36条の2又は第36条の5の規定(41の5の2-4において「居住用財産に係る課税の特例」という。)の適用を受けることはできない。

(借地権等の設定されている土地の譲渡についての取扱い)

41の5-12 譲渡家屋の所有者が、当該家屋の敷地である借地権等の設定されている土地でその譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えているもの(以下この項において「居住用底地」という。)の全部又は一部を所有している場合において、当該家屋を取り壊し当該居住用底地を譲渡したときの措置法第41条の5の規定の適用については41の5-5に準じて取り扱うこととし、当該居住用底地が当該家屋とともに譲渡されているときは、当該家屋及び当該居住用底地の譲渡について同条第1項及び第4項の規定の適用を認めることとして取り扱う。
 また、譲渡家屋の所有者以外の者が、居住用底地の全部又は一部を所有している場合における同条の規定の適用については、41の5-11に準じて取り扱うこととする。

(やむを得ない事情により買換資産の取得が遅れた場合)

41の5-13 措置法第41条の5第1項又は第4項の規定の適用を受けようとする者が、取得期限(同条第7項第1号に規定する「取得期限」をいう。以下この項において同じ。)までに買換資産に該当する家屋(いわゆる建売住宅のように家屋とともにその敷地の用に供する土地等の譲渡がある場合の当該土地等を含む。以下この項において同じ。)を取得できなかった場合であっても、次に掲げる要件のいずれをも満たすときは、当該家屋は、取得期間内に取得されていたものとして取り扱う。この場合、取得期限において買換資産に係る住宅借入金等の金額を有しているかどうかは、当該家屋の取得の日において買換資産に係る住宅借入金等を有しているかどうかにより判定するものとする。(平29年課資3-4、課個2-20、課法10-4、課審7-14改正)

(1) 買換資産に該当する家屋を取得期間内に取得する契約を締結していたにもかかわらず、その契約の締結後に生じた災害(その災害について措置法第41条の5第7項第1号括弧書の取得期限の延長の承認を受けている場合のその災害を除く。)その他その者の責めに帰せられないやむを得ない事情により当該契約に係る家屋を当該期間内に取得できなかったこと。

(2) 買換資産に該当する家屋を取得期限の属する年の翌年12月31日までに取得し、かつ、同日までに当該取得した家屋をその者の居住の用に供していること。

(注) 買換資産の取得の日については、所得税基本通達33-9《資産の取得の日》に定めるところにより判定するのであるが、次に掲げる資産は、それぞれ次に掲げる日以後において取得することになるのであるから留意する。

(1) 他から取得する家屋で、その取得に関する契約時において建設が完了していないもの  当該建設が完了した日

(2) 他から取得する家屋又は土地等で、その取得に関する契約時において当該契約に係る譲渡者がまだ取得していないもの((1)に掲げる家屋を除く。) 当該譲渡者が取得した日

(買換家屋の床面積要件の判定)

41の5-14 その者が取得する家屋について措置法令第26条の7第5項に定める床面積要件の判定を行う場合には、次の点に留意する。

(1) その家屋の床面積のうち当該個人が居住の用に供する部分の床面積が50m²以上のものであるかどうかを判定する場合において、当該家屋と一体として利用される離れ屋、物置等の附属家屋は、当該家屋に含むものとする。

(2) その家屋が共有物である場合には、当該家屋の全体の床面積(当該家屋のうちその独立部分を区分所有する場合には、その独立部分の床面積)により行うこと。

(3) その家屋が店舗兼住宅等である場合には、31の3-7に準じて計算した居住の用に供する部分の床面積により行うこと。
 なお、これにより計算した家屋の居住の用に供する部分の床面積が当該家屋の床面積のおおむね90%以上である場合には、当該家屋の全体の床面積により判定して差し支えない。

(床面積の意義)

41の5-15 措置法令第26条の7第5項に規定する家屋の「床面積」は、次による。

(1) 措置法令第26条の7第5項第1号に規定する家屋の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(登記簿上表示される面積)による。

(2) 措置法令第26条の7第5項第2号に規定する独立部分の床面積は、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の床面積をいい、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積(登記簿上表示される面積)による。したがって、当該床面積には、数個の独立部分に通ずる階段、エレベータ室等共用部分の面積は含まれない。

(借入金又は債務の借換えをした場合)

41の5-16 買換資産の取得に係る借入金又は債務(以下この項において「当初の借入金等」という。)の金額を消滅させるために新たな借入金を有することとなる場合において、当該新たな借入金が当初の借入金を消滅させるためのものであることが明らかであり、かつ、措置法令第26条の7第12項第1号又は第4号に規定する要件を満たしているときに限り、当該新たな借入金は、買換資産に係る住宅借入金等に該当するものとする。 

(繰上返済等をした場合)

41の5-17 買換資産に係る住宅借入金等の金額に係る契約において、その年の翌年以後に返済等をすべきこととされている買換資産に係る住宅借入金等の金額につき、その年に繰り上げて返済等をした場合であっても、その年の12月31日における現実の買換資産に係る住宅借入金等の金額の残高があるときには、措置法第41条の5第1項又は第4項の規定の適用があるのであるが、当該繰上返済等により償還期間又は割賦期間が10年未満となる場合のその年については、措置法第41条の5第1項又は第4項の規定の適用はないものとする。

(注) 借入金又は債務の借換えをした場合には、41の5-16の適用がある場合があることに留意する。

(居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する取扱い等の準用)

41の5-18 その者が譲渡した家屋若しくは土地等が措置法第41条の5第7項第1号に規定する譲渡資産に該当するかどうか、これらの資産の譲渡が同号に規定する特定譲渡に該当するかどうか又はその者が取得した家屋若しくは土地等が同号に規定する買換資産に該当するかどうかの判定等については、31の3-2、31の3-6から31の3-13まで、31の3-20から31の3-25まで、36の2-6の5、36の2-10から36の2-11、36の2-17から36の2-18、36の3-2、41-12から41-15まで、41-17から41-18及び41-20に準じて取り扱うものとする。(平19課資3-5、課個2-15、課審6-9、平22課資3-4、課個2-14、課審6-20改正)


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