[居住用財産の譲渡(第2項関係)]

(固定資産の交換の特例等との関係)

35-1 措置法第35条第2項各号に規定する譲渡につき、所得税法第58条《固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例》又は措置法第33条《収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例》から第33条の4《収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除》まで、第36条の2《特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例》、第36条の5《特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例》、第37条《特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例》、第37条の4《特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例》、第37条の5《既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例》、第37条の6《特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例》、第37条の8《特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例》若しくは第37条の9《平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例》の規定の適用を受ける場合には、当該譲渡については措置法第35条第1項の規定の適用はないが、当該譲渡した資産が居住用部分(その者の居住の用に供している部分をいう。以下この項において同じ。)と非居住用部分(その者の居住の用以外の用に供している部分をいう。以下この項において同じ。)とから成る家屋(当該家屋がその居住の用に供されなくなったものを含む。)又は当該家屋の敷地の用に供されている土地(当該家屋の敷地の用に供されていたものを含む。)若しくは当該土地の上に存する権利である場合において、当該非居住用部分に相当するものの譲渡についてのみ措置法第33条(措置法第33条の2第2項において準用する場合を含み、措置法令第22条第5項又は第6項《代替資産の特例》に規定する資産を代替資産とする場合に限る。以下この項において同じ。)、第33条の2第1項(措置法令第22条の2第2項《同種の資産の特例》において準用する措置法令第22条第5項に規定する資産を同種の資産とする場合に限る。以下この項において同じ。)、第37条、第37条の4又は第37条の9の規定の適用を受けることができるときは、当該居住用部分に相当するものの譲渡については、当該非居住用部分に相当するものの譲渡につきこれらの規定の適用を受ける場合であっても、当該居住用部分に相当するものの譲渡が措置法第35条第2項の規定による要件を満たすものである限り、同条第1項の規定の適用があることに留意する。(平18課資3-6、課個2-11、課審6-5、平19課資3-5、課個2-15、課審6-9、平21課資3-5、課個2-14、課審6-12、平22課資3-4、課個2-14、課審6-20、平25課資3-4、課個2-14、課法9-4、課審7-15、平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24、平30課資3-2、課個2-25、課法10-3、課審7-6改正)

(注)

1 その者の居住の用に供されなくなった後において譲渡した家屋又は土地(土地の上に存する権利を含む。以下この(注)において同じ。)に係る居住用部分及び非居住用部分の判定は、その者の居住の用に供されなくなった時の直前における当該家屋又は土地の利用状況に基づいて行い、その者の居住の用に供されなくなった後における利用状況は、この判定には関係がない。

2 その者の居住の用に供されなくなった後において居住用部分の全部又は一部を他の用途に転用した家屋又は土地を譲渡し、その譲渡につきその転用後の用途に基づいて措置法第33条、第33条の2第1項、第37条、第37条の4又は第37条の9の規定の適用を受ける場合には、当該居住用部分の譲渡については、措置法第35条第1項の規定の適用はない。

(居住用土地等のみの譲渡)

35-2 その居住の用に供している家屋(当該家屋でその居住の用に供されなくなったものを含む。以下この項において同じ。)を取り壊し、その家屋の敷地の用に供されていた土地等(土地及び土地の上に存する権利をいう。以下35-6までにおいて同じ。)を譲渡した場合(その取壊し後、当該土地等の上にその土地等の所有者が建物等を建築し、当該建物等とともに譲渡する場合を除く。)において、当該土地等の譲渡が次に掲げる要件の全てを満たすときは、当該譲渡は、措置法第35条第2項各号に規定する譲渡に該当するものとして取り扱う。ただし、その居住の用に供している家屋の敷地の用に供されている土地等のみの譲渡であっても、その家屋を引き家して当該土地等を譲渡する場合には、当該譲渡は、同項各号に規定する譲渡に該当しない。(平23課資3-2、課個2-26、課審6-13、平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24改正)

(1) 当該土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その家屋を居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。

(2) その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、貸付けその他の用に供していない当該土地等の譲渡であること。

(土地区画整理事業等の施行地区内の土地等の譲渡)

35-3 土地区画整理法による土地区画整理事業、新都市基盤整備法による土地整理又は大都市地域住宅等供給促進法による住宅街区整備事業(以下この項において「土地区画整理事業等」という。)の施行地区内にある従前の宅地(当該宅地の上に存する建物の所有を目的とする借地権を含む。)を仮換地の指定又は使用収益の停止があった後に譲渡した場合における措置法第35条第2項の規定の適用については、次による。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24改正)

(1) 当該従前の宅地の所有者(借地権者を含む。)が、当該従前の宅地に係る仮換地にその居住の用に供している家屋(当該家屋でその居住の用に供されなくなったものを含む。以下この項において同じ。)を有する場合には、当該従前の宅地は、当該家屋の敷地の用に供されているものとして取り扱う。

(2) その居住の用に供している家屋の移転又は除却(土地区画整理事業等のために行われるものに限る。)後における当該家屋の敷地の用に供されていた従前の宅地の譲渡(換地処分による譲渡を除く。)で、当該家屋がその居住の用に供されなくなった日から次に掲げる日のうちいずれか遅い日までの間にされたものは、措置法第35条第2項各号に規定する譲渡に該当するものとして取り扱う。

イ 当該家屋がその居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日

ロ 当該家屋をその居住の用に供されなくなった日から1年以内に仮換地の指定があった場合(仮換地の指定後において当該居住の用に供されなくなった場合を含む。)には、当該従前の宅地に係る仮換地につき使用又は収益を開始することができることとなった日以後1年を経過する日

(居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱い)

35-4 居住用家屋の所有者以外の者がその家屋の敷地の用に供されている土地等の全部又は一部を有している場合において、その家屋(その家屋の所有者が有する当該敷地の用に供されている土地等を含む。)の措置法第35条第2項各号に規定する譲渡に係る長期譲渡所得の金額又は短期譲渡所得の金額(以下この項において「長期譲渡所得の金額等」という。)が同条第1項の3,000万円の特別控除額に満たないときは、その満たない金額は、次に掲げる要件の全てに該当する場合に限り、その家屋の所有者以外の者が有するその土地等の譲渡に係る長期譲渡所得の金額等の範囲内において、当該長期譲渡所得の金額等から控除できるものとする。(平23課資3-2、課個2-26、課審6-13、平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24改正)

(1) その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。

(2) その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。

(3) その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。

(注)

1 (2)及び(3)の要件に該当するかどうかは、その家屋の譲渡の時の状況により判定する。ただし、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、(2)の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時からその家屋の譲渡の時までの間の状況により、(3)の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時の直前の状況により判定する。

2 上記の要件を具備する家屋の所有者が2人以上ある場合には、当該家屋の譲渡に係る当該満たない金額の合計額の範囲内(上記の要件を具備する土地等の所有者が1人である場合には最高3,000万円を限度とし、当該土地等の所有者が2人以上である場合には当該合計額の範囲内で当該土地等の所有者各人に配分した金額は当該土地等の所有者各人ごとに最高3,000万円を限度とする。)で、当該土地等の所有者についてこの取扱いを適用する。

3 この取扱いにより、居住用家屋の所有者以外の者が当該家屋の敷地の譲渡につき措置法第35条第1項の規定の適用を受ける場合には、当該家屋の所有者に係る当該家屋の譲渡について措置法第41条の5第1項又は第41条の5の2第1項の規定の適用を受けることはできない。

(借地権等の設定されている土地の譲渡についての取扱い)

35-5 居住用家屋の所有者が、当該家屋の敷地である借地権等の設定されている土地(以下この項において「居住用底地」という。)の全部又は一部を所有している場合において、当該家屋を取り壊し当該居住用底地を譲渡したときの措置法第35条第1項(同条第3項の規定により適用する場合を除く。)の規定の適用については35-2に準じて取り扱うこととし、当該居住用底地が当該家屋とともに譲渡されているときは、当該家屋及び当該居住用底地の譲渡について同条第1項の規定の適用を認めることとして取り扱う。
 また、居住用家屋の所有者以外の者が、居住用底地の全部又は一部を所有している場合における同項の規定の適用については、35-4に準じて取り扱うこととする。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24改正)

(居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する取扱いの準用)

35-6 その者が譲渡した家屋若しくは土地等が措置法第35条第2項各号に規定する資産に該当するかどうか又はこれらの資産の譲渡が同項各号に規定する譲渡に該当するかどうかの判定等については、31の3-2、31の3-6から31の3-15まで、31の3-17、31の3-18及び31の3-20から31の3-27までに準じて取扱うものとする。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24改正)

(同一年中に自己の居住用財産と被相続人の居住用財産の譲渡があった場合の3,000万円控除の適用)

35-7 措置法第35条第3項に規定する相続人(以下35-23までにおいて「相続人」という。)が、同一年中に同条第2項各号に規定する譲渡及び同条第3項に規定する対象譲渡(以下35-25までにおいて「対象譲渡」という。)をし、そのいずれの譲渡についても同条第1項の規定の適用を受ける場合は36-1に定める順序により特別控除額の控除をすることとなるのであるが、これらの譲渡に係る分離短期譲渡所得又は分離長期譲渡所得の区分が同一であるときは、当該対象譲渡に対応する金額から先に特別控除額の控除をするものとする。ただし、納税者が同条第2項各号に規定する譲渡に対応する金額から先に特別控除額の控除をして申告したときは、これを認める。
 なお、同条第1項の規定により、その年中にその該当することとなった全部の資産の譲渡に係る譲渡所得の金額から3,000万円を限度として控除することに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(相続財産に係る譲渡所得の課税の特例等との関係)

35-8 措置法第35条第3項に規定する譲渡につき、措置法第39条《相続財産に係る譲渡所得の課税の特例》の規定の適用を受ける場合には、当該譲渡については同項の規定の適用はないことに留意する。この場合において、当該譲渡した資産が居住用部分(相続の開始の直前(当該資産が措置法第35条第4項に規定する対象従前居住の用(以下35−22までにおいて「対象従前居住の用」という。)に供されていた資産である場合には、同項に規定する特定事由(以下35−22までにおいて「特定事由」という。)により当該資産が当該相続又は遺贈(贈与者の死亡により効力を生ずる贈与を含む。以下35−21までにおいて同じ。)に係る同項に規定する被相続人(以下35−22までにおいて「被相続人」という。)の居住の用に供されなくなる直前。以下この項において同じ。)において当該被相続人の居住の用に供されていた部分をいう。以下この項において同じ。)と非居住用部分(相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用以外の用に供されていた部分をいう。以下35-15までにおいて同じ。)とから成る被相続人居住用家屋(措置法第35条第4項に規定する被相続人居住用家屋をいう。以下35-21までにおいて同じ。)又は被相続人居住用家屋の敷地等(措置法第35条第4項に規定する被相続人居住用家屋の敷地等をいう。以下35-21までにおいて同じ。)である場合において、当該非居住用部分に相当するものの譲渡についてのみ措置法第39条の規定の適用を受けるときは、当該居住用部分に相当するものの譲渡については、当該非居住用部分に相当するものの譲渡につき同条の規定の適用を受ける場合であっても、当該居住用部分に相当するものの譲渡が措置法第35条第3項の規定による要件を満たすものである限り、同項の規定の適用があることに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(「被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした個人」の範囲)

35-9 措置法第35条第3項に規定する「相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人」とは、相続又は遺贈により、被相続人居住用家屋と被相続人居住用家屋の敷地等の両方を取得した相続人に限られるから、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋のみ又は被相続人居住用家屋の敷地等のみを取得した相続人は含まれないことに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(要介護認定等の判定時期)

35-9の2 被相続人が、措置法令第23条第6項第1号に規定する要介護認定若しくは要支援認定又は同項第2号に規定する障害支援区分の認定を受けていたかどうかは、特定事由により被相続人居住用家屋が当該被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、当該被相続人がこれらの認定を受けていたかにより判定することに留意する。(令元課資3−3、課個2−20、課法11−5、課審7−3追加)

(特定事由により居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前までの利用制限)

35-9の3 措置法令第23条第7項第2号に規定する「事業の用、貸付けの用又は当該被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと」の要件の判定に当たっては、特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前までの間に、当該被相続人居住用家屋が事業の用、貸付けの用又は当該被相続人以外の者の居住の用として一時的に利用されていた場合であっても、事業の用、貸付けの用又は当該被相続人以外の者の居住の用に供されていたこととなることに留意する。また、当該貸付けの用には、無償による貸付けも含まれることに留意する。(令元課資3−3、課個2−20、課法11−5、課審7−3追加)

(被相続人居住用家屋の範囲)

35-10 被相続人から相続又は遺贈により取得した家屋が、措置法第35条第4項に規定する「相続の開始の直前において当該相続又は遺贈に係る被相続人の居住の用(対象従前居住の用を含む。)に供されていた家屋」に該当するかどうかの判定は、相続の開始の直前(当該家屋が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、特定事由により当該家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前)における現況に基づき、31の3-2に準じて取り扱うものとする。この場合において、当該被相続人の居住の用に供されていた家屋が複数の建築物から成る場合であっても、措置法令第23条第8項の規定により、それらの建築物のうち、当該被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる一の建築物のみが被相続人居住用家屋に該当し、当該一の建築物以外の建築物は、被相続人居住用家屋には該当しないことに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物)

35-11 措置法第35条第4項第2号に規定する「建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物」とは、区分所有建物である旨の登記がされている建物をいうことに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加)

(注) 上記の区分所有建物とは、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法(平成7年法律第43号)第2条に規定する区分所有建物をいうことに留意する。

(「被相続人以外に居住をしていた者」の範囲)

35-12 措置法第35条第4項第3号に規定する「当該被相続人以外に居住をしていた者」とは、相続の開始の直前(当該被相続人の居住の用に供されていた家屋が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、特定事由により当該家屋が居住の用に供されなくなる直前)において、被相続人の居住の用に供されていた家屋を生活の拠点として利用していた当該被相続人以外の者のことをいい、当該被相続人の親族のほか、賃借等により当該被相続人の居住の用に供されていた家屋の一部に居住していた者も含まれることに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(被相続人居住用家屋の敷地等の判定等)

35-13 譲渡した土地等(土地又は土地の上に存する権利をいう。以下35-27までにおいて同じ。)が措置法第35条第4項に規定する「当該被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地」又は「当該土地の上に存する権利」に該当するかどうかは、社会通念に従い、当該土地等が相続の開始の直前(当該土地が対象従前居住の用に供されていた被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地である場合には、特定事由により当該家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前。以下この項において同じ。)において被相続人居住用家屋と一体として利用されていた土地等であったかどうかにより判定することに留意する。この場合において、当該相続の開始の直前において、当該土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地であった場合における当該土地は、措置法令第23条第9項の規定により、当該土地のうち、次の算式により計算した面積に係る土地の部分に限られることに留意する。
 なお、これらの建築物について相続の時後(当該土地が対象従前居住の用に供されていた被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地である場合には、特定事由により当該家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時後)に増築や取壊し等があった場合であっても、次の算式における床面積は、相続の開始の直前における現況によることに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)
(算式)
被相続人居住用家屋の敷地の算式

(注)

1 被相続人以外の者が相続の開始の直前において所有していた土地等の面積も含まれる。

2 被相続人以外の者が所有していた建築物も含まれる。

3 被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人の居住の用に供されていた家屋の敷地の用に供されていた土地等の面積のうち、譲渡した土地等の面積による。

〔計算例〕

具体的な計算例を示すと次のとおりとなる。

〔設例1〕

相続の開始の直前において、被相続人が所有していた甲土地(1,000平方メートル)が、用途上不可分の関係にある2以上の建築物(被相続人が所有していた母屋:350平方メートル、離れ:100平方メートル、倉庫:50平方メートル)のある一団の土地であった場合(甲土地及びこれらの建築物について相続人Aが4分の3を、相続人Bが4分の1を相続し、相続人Aと相続人Bが共に譲渡したケース)

(1) 相続人Aが譲渡した土地(1,000平方メートル×3/4=750平方メートル)のうち、被相続人居住用家屋の敷地等に該当する部分の計算
被相続人居住用家屋の敷地の算式

(2) 相続人Bが譲渡した土地(1,000平方メートル×1/4=250平方メートル)のうち、被相続人居住用家屋の敷地等に該当する部分の計算
被相続人居住用家屋の敷地の算式

〔設例2〕

相続の開始の直前において、被相続人が所有していた甲土地(800平方メートル)と乙土地(200平方メートル)が、用途上不可分の関係にある2以上の建築物(被相続人が所有していた母屋:350平方メートル、離れ:100平方メートル、倉庫:50平方メートル)のある一団の土地であった場合(甲土地は相続人Aが、乙土地は相続人Bが、これらの建築物は相続人Aのみが相続し、相続人Aと相続人Bが共にその全てを譲渡したケース)

(1) 相続人Aが譲渡した甲土地(800平方メートル)のうち、被相続人居住用家屋の敷地等に該当する部分の計算
被相続人居住用家屋の敷地の算式

(2) 相続人Bは、被相続人からの相続により乙土地(200平方メートル)は取得したが、被相続人居住用家屋を取得していないため、措置法第35条第3項の規定の適用を受けることはできない。

〔設例3〕

相続の開始の直前において、被相続人が所有していた甲土地(400平方メートル)と相続人Aが所有していた乙土地(600平方メートル)が、用途上不可分の関係にある2以上の建築物(被相続人と相続人Aが共有(それぞれ2分の1)で所有していた母屋:350平方メートル、被相続人が単独で所有していた離れ:100平方メートル、倉庫:50平方メートル)のある一団の土地であった場合(相続人Aが全てを相続し、更地とした上、甲土地及び乙土地を譲渡したケース)

(1) 相続人Aが譲渡した甲土地(400平方メートル)及び乙土地(600平方メートル)のうち、被相続人居住用家屋の敷地等に該当する部分の計算
被相続人居住用家屋の敷地の算式

(2) 相続人Aが譲渡した乙土地(600平方メートル)については、被相続人から相続又は遺贈により取得したものではないため、措置法第35条第3項の規定の適用を受けることはできない。

(用途上不可分の関係にある2以上の建築物)

35-14 措置法令第23条第9項に規定する「用途上不可分の関係にある2以上の建築物」とは、例えば、母屋とこれに附属する離れ、倉庫、蔵、車庫のように、一定の共通の用途に供せられる複数の建築物であって、これを分離するとその用途の実現が困難となるような関係にあるものをいい、同条第8項に規定する「被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる一の建築物」と他の建築物とが用途上不可分の関係にあるかどうかは、社会通念に従い、相続の開始の直前(当該一の建築物が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、特定事由により当該家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前)における現況において判定することに留意する。この場合において、これらの建築物の所有者が同一であるかどうかは問わないことに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(被相続人居住用家屋が店舗兼住宅等であった場合の居住用部分の判定)

35-15 措置法第35条第3項第1号に規定する被相続人居住用家屋又は同項各号に規定する被相続人居住用家屋の敷地等のうちに非居住用部分がある場合における措置法令第23条第3項各号及び第4項各号に規定する「被相続人の居住の用に供されていた部分」の判定については、当該相続の開始の直前(当該被相続人居住用家屋が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、特定事由により当該家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前。以下この項において同じ。)における利用状況に基づき、31の3-7に準じて判定するものとする。したがって、譲渡した被相続人居住用家屋の床面積が、相続の時後(当該被相続人居住用家屋が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、特定事由により当該家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時後)に行われた増築等により増減した場合であっても、当該相続の開始の直前における当該被相続人居住用家屋の床面積を基に行うことに留意する。
 なお、これにより計算した「被相続人の居住の用に供されていた部分」の面積が当該被相続人居住用家屋又は当該被相続人居住用家屋の敷地等の面積のおおむね90%以上となるときは、31の3-8に準じて取り扱って差し支えない。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(相続の時から譲渡の時までの利用制限)

35-16 措置法第35条第3項第1号イ並びに第2号イ及びロに規定する「事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」の要件の判定に当たっては、相続の時から譲渡の時までの間に、被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等が事業の用、貸付けの用又は居住の用として一時的に利用されていた場合であっても、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたこととなることに留意する。また、当該貸付けの用には、無償による貸付けも含まれることに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加)

(被相続人居住用家屋の敷地等の一部の譲渡)

35-17 相続人が、相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等の一部を区分して譲渡をした場合には、次の点に留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(1) 当該譲渡が措置法第35条第3項第2号に掲げる譲渡に該当するときであっても、当該相続人が当該被相続人居住用家屋の敷地等の一部の譲渡について既に同項の規定の適用を受けているときは、同項の規定の適用を受けることはできない。

(2) 現に存する被相続人居住用家屋に係る被相続人居住用家屋の敷地等の一部の譲渡である場合

イ 当該譲渡が当該被相続人居住用家屋の譲渡とともに行われたものであるとき

当該譲渡は措置法第35条第3項第1号に掲げる譲渡に該当する。

ロ 当該譲渡が当該被相続人居住用家屋の譲渡とともに行われたものでないとき

当該譲渡は措置法第35条第3項各号に掲げる譲渡には該当しない。

(3) 当該被相続人居住用家屋の全部の取壊し、除却又は滅失をした後における当該被相続人居住用家屋の敷地等の一部の譲渡である場合

イ 当該被相続人居住用家屋の敷地等を単独で取得した相続人がその取得した敷地等の一部を譲渡したとき
 措置法第35条第3項第2号に掲げる要件は、当該相続人が相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の敷地等の全部について満たしておく必要があることから、当該被相続人居住用家屋の敷地等のうち譲渡していない部分についても、同号ロ及びハに掲げる要件を満たさない限り、当該譲渡は同号に掲げる譲渡に該当しない。

(注) 被相続人居住用家屋の敷地等のうち当該相続人以外の者が相続又は遺贈により単独で取得した部分があるときは、当該部分の利用状況にかかわらず、当該相続人が相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の敷地等の全部について同号ロ及びハに掲げる要件を満たしている限り、当該譲渡は同号に掲げる譲渡に該当する。

ロ 当該被相続人居住用家屋の敷地等を複数の相続人の共有で取得した相続人がその共有に係る一の敷地について、共有のまま分筆した上、その一部を譲渡したとき
 措置法第35条第3項第2号に掲げる要件は、当該相続人が相続又は遺贈により共有で取得した当該分筆前の被相続人居住用家屋の敷地等の全部について満たしておく必要があることから、当該被相続人居住用家屋の敷地等のうち譲渡していない部分についても同号ロ及びハに掲げる要件を満たさない限り、当該譲渡は同号に掲げる譲渡に該当しない。

(注) 譲渡した土地等が当該被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等に該当するかどうかは、35-13に定めるところにより判定する。

(対象譲渡について措置法第35条第3項の規定を適用しないで申告した場合)

35-18 相続人が被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の一部の対象譲渡(以下この項において「当初対象譲渡」という。)をした場合において、当該相続人の選択により、当該当初対象譲渡について措置法第35条第3項の規定の適用をしないで確定申告書を提出したときは、例えば、その後において当該相続人が行った当該被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の一部の対象譲渡について同項の規定の適用を受けないときであっても、当該相続人が更正の請求をし、又は修正申告書を提出するときにおいて、当該当初対象譲渡について同項の規定の適用を受けることはできないことに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(譲渡の対価の額)

35-19 措置法第35条第3項に規定する「譲渡の対価の額」とは、例えば譲渡協力金、移転料等のような名義のいかんを問わず、その実質においてその譲渡をした被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡の対価たる金額をいうことに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加)

(その譲渡の対価の額が1億円を超えるかどうかの判定)

35-20 相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人が譲渡した譲渡資産(措置法第35条第3項各号に規定する被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等をいう。以下この項において同じ。)の譲渡対価の額(同条第3項に規定する譲渡の対価の額をいう。以下この項において同じ。)が1億円を超えるかどうかの判定は、次により行うことに留意する。また、同条第5項に規定する居住用家屋取得相続人(以下35-25までにおいて「居住用家屋取得相続人」という。)が対象譲渡資産一体家屋等(同項に規定する「対象譲渡資産一体家屋等」をいう。35-22において同じ。)の適用前譲渡(同項に規定する「適用前譲渡」をいう。以下35-25までにおいて同じ。)又は適用後譲渡(同条第6項に規定する「適用後譲渡」をいう。以下35-25までにおいて同じ。)をしているときの同条第5項又は第6項の規定における1億円を超えるかどうかについては、当該譲渡対価の額と適用前譲渡に係る対価の額との合計額又は適用後譲渡に係る対価の額と当該譲渡対価の額(適用前譲渡がある場合には、当該譲渡対価の額と適用前譲渡に係る対価の額との合計額)との合計額で判定することに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(1) 譲渡資産が共有である場合は、被相続人から相続又は遺贈により取得した共有持分に係る譲渡対価の額により判定する。

(注) 当該譲渡資産に係る他の共有持分のうち居住用家屋取得相続人の共有持分については、適用前譲渡に係る対価の額となることに留意する。

(2) 譲渡資産が相続の開始の直前(当該譲渡資産が対象従前居住の用に供されていた家屋又はその敷地の用に供されていた土地等である場合には、特定事由により当該家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前。以下この項において同じ。)において店舗兼住宅等及びその敷地の用に供されていた土地等である場合は、被相続人の居住の用に供されていた部分に対応する譲渡対価の額により判定し、この場合の譲渡対価の額の計算については、次の算式により行う。

イ 当該家屋のうち相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた部分の譲渡対価の額の計算
当該家屋のうち相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた部分の譲渡対価の額の算式

ロ 当該土地等のうち相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた部分の譲渡対価の額の計算
当該土地等のうち相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた部分の譲渡対価の額の算式
 ただし、これにより計算した被相続人の居住の用に供されていた部分がそれぞれ当該家屋又は当該土地等のおおむね90%以上である場合において、31の3-8に準じて当該家屋又は当該土地等の全部をその居住の用に供している部分に該当するものとして取り扱うときは、当該家屋又は当該土地等の全体の譲渡価額により判定する。

(注) 譲渡した被相続人居住用家屋の敷地等が措置法令第23条第9項に規定する用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地であった場合は、当該被相続人居住用家屋の敷地等に係る譲渡対価の額は、35-13の算式により計算した面積に係る部分となることに留意する。

(居住用家屋取得相続人の範囲)

35-21 「居住用家屋取得相続人」には、措置法第35条第3項の規定の適用を受ける相続人を含むほか、当該相続又は遺贈により被相続人居住用家屋のみ又は被相続人居住用家屋の敷地等のみの取得をした相続人も含まれることに留意する。したがって、例えば、被相続人居住用家屋の敷地等のみを相続又は遺贈により取得した者が、当該相続の時から同項の規定の適用を受ける者の対象譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに行った当該被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡は、適用前譲渡又は適用後譲渡に該当する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(「対象譲渡資産一体家屋等」の判定)

35-22 居住用家屋取得相続人がその相続の時から措置法第35条第3項の規定の適用を受ける者の対象譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡をした資産(以下この項において「譲渡資産」という。)が「対象譲渡資産一体家屋等」に該当するかどうかは、社会通念に従い、対象譲渡をした資産と一体として被相続人の居住の用(特定事由により被相続人居住用家屋が当該相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかった場合(措置法令第23条第7項各号に掲げる要件を満たす場合に限る。)には同項第1号に規定する用途)に供されていたものであったかどうかを、相続の開始の直前の利用状況により判定することに留意する。また、この判定に当たっては、次の点に留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(1) 居住用家屋取得相続人が相続の開始の直前において所有していた譲渡資産もこの判定の対象に含まれること。

(2) 譲渡資産の相続の時後における利用状況はこの判定には影響がないこと。

(3) 措置法第35条第3項の規定の適用を受けるためのみの目的で相続の開始の直前に一時的に当該居住の用以外の用に供したと認められる部分については、「対象譲渡資産一体家屋等」に該当すること。

(4) 譲渡資産が対象譲渡をした資産と相続の開始の直前において一体として利用されていた家屋の敷地の用に供されていた土地等であっても、当該土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地であった場合は、措置法令第23条第11項において読み替えて準用する同条第9項の規定により計算した面積に係る土地等の部分のみが、「対象譲渡資産一体家屋等」に該当すること。

(注) 対象譲渡をした資産と相続の開始の直前において一体として利用されていた家屋は、措置法令第23条第11項において読み替えて準用する同条第8項の規定により、当該相続の開始の直前(当該家屋が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、特定事由により当該家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前)において当該被相続人が主として居住の用に供していた一の建築物に限られる。

(5) 譲渡資産が相続の開始の直前において被相続人の店舗兼住宅等又はその敷地の用に供されていた土地等であった場合における非居住用部分(相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用以外の用に供されていた部分をいう。)に相当するものもこの判定に含まれること。

(「適用後譲渡」の判定)

35-23 居住用家屋取得相続人が行った譲渡が適用後譲渡に該当するかどうかの判定をする場合において、措置法第35条第3項の規定の適用を受ける相続人が複数いるときは、各人の対象譲渡ごとに行うことに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(被相続人の居住用財産の一部を贈与している場合)

35-24 措置法令第23条第13項に規定する「贈与(著しく低い価額の対価による譲渡を含む。)の時における価額」とは、その贈与の時又はその著しく低い価額の対価による譲渡の時における通常の取引価額をいうことに留意する。
 なお、その譲渡が、著しく低い価額の対価による譲渡に該当するかどうかは、その譲渡の時における通常の取引価額の2分の1に相当する金額に満たない金額による譲渡かどうかにより判定することに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加、令元課資3-3、課個2-20、課法11-5、課審7-3改正)

(適用前譲渡又は適用後譲渡をした旨等の通知がなかった場合)

35-25 措置法第35条第3項の規定の適用を受けようとする者から同条第7項前段の通知を受けた居住用家屋取得相続人で適用前譲渡をしている者又は適用後譲渡をした者から、当該通知をした者に対する同項後段に規定する通知がなかったとしても、同条第5項又は第6項の規定により、適用前譲渡に係る対価の額と対象譲渡に係る対価の額との合計額又は適用後譲渡に係る対価の額と対象譲渡に係る対価の額(適用前譲渡がある場合には、その対象譲渡に係る対価の額と適用前譲渡に係る対価の額との合計額)との合計額が1億円を超えることとなったときは、同条第3項の規定の適用はないことに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加)

(登記事項証明書で特例の対象となる被相続人居住用財産であることについての証明ができない場合)

35-26 譲渡した資産が、措置法第35条第3項の規定の適用対象となる被相続人居住用財産の要件(措置法規則第18条の2第2項第2号イ(2)(@)から(B)までに掲げる事項に限る。)に該当することについて、同号イ(2)に規定する登記事項証明書では証明することができない場合には、例えば、次に掲げる書類で同号イ(2)(@)から(B)までに掲げる事項に該当するものであることを明らかにするものを確定申告書に添付した場合に限り、措置法第35条第3項の規定の適用があることに留意する。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加)

(1) 同号イ(2)(@)に掲げる事項を証する書類 遺産分割協議書

(2) 同号イ(2)(A)に掲げる事項を証する書類 確認済証(昭和56年5月31日以前に交付されたもの)、検査済証(当該検査済証に記載された確認済証交付年月日が昭和56年5月31日以前であるもの)、建築に関する請負契約書

(3) 同号イ(2)(B)に掲げる事項を証する書類 固定資産課税台帳の写し

(居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する取扱いの準用)

35-27 その者が譲渡した家屋又は土地等が措置法第35条第3項に規定する譲渡に該当するかどうかの判定等については、31の3-11及び31の3-20から31の3-25までに準じて取り扱うものとする。(平28課資3-4、課個2-33、課審7-11、徴管6-24追加)


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