土地付建物の仲介手数料の仕入税額控除
【照会要旨】
土地と建物を一括して1億円で譲渡しましたが、この土地の譲渡代金は8千万円、建物の譲渡代金は2千万円でした。
個別対応方式により仕入控除税額を計算する場合には、この譲渡に当たって不動産業者に支払った仲介手数料について、その仲介手数料の総額の100分の80はその他の資産の譲渡等にのみ要するものとし、その100分の20は課税資産の譲渡等にのみ要するものとしてもよいでしょうか。
【回答要旨】
個別対応方式により仕入控除税額を計算する場合には、課税仕入れ等について、
課税資産の譲渡等にのみ要するもの、
その他の資産の譲渡等にのみ要するもの、
課税資産の譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するものに区分することとされています（法30一）。
また、課税資産の譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するものについて、合理的な基準により課税資産の譲渡等にのみ要するものとその他の資産の譲渡等にのみ要するものとに区分している場合は、当該区分したところにより個別対応方式を適用することとして差し支えないこととされています（基通11-2-19）。
質問の不動産業者に支払った土地と建物の仲介手数料は、課税資産の譲渡等とその他の資産の譲渡等に共通して要するものに該当することとなります。
ところで、土地と建物を一括して譲渡した場合には、その譲渡代金を土地の部分と建物の部分とに合理的に区分することとされていますので、その譲渡代金の割合で不動産業者に支払った仲介手数料を課税資産の譲渡等にのみ要するものとその他の資産の譲渡等にのみ要するものに区分したところにより個別対応方式を適用することができることになります。
質問の土地の部分8千万円と建物の部分2千万円が譲渡代金1億円を合理的に区分したものであれば、その仲介手数料の総額の100分の20は課税資産の譲渡等にのみ要するものとし、その100分の80はその他の資産の譲渡等にのみ要するものとして、個別対応方式を適用することができます。
（注）譲渡代金を土地の部分と建物の部分とに合理的に区分する方法として、例えば、次のような方法があります。
- 譲渡時における時価の比率により按分する方法
- 相続税評価額や固定資産税評価額を基にして計算する方法
- 土地及び建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む。）を基にして計算する方法
租税特別措置法に係る所得税の取扱いについて28の4-31から28の4-33まで、租税特別措置法関係通達（法人税編）62の3(2)-3から62の3(2)-5まで又は63(2)-3から63(2)-5までにより示されている取扱いにより区分する方法
所得税又は法人税においてこの規定が適用される場合には、消費税においても所得税又は法人税における区分によることとなります（基通10-1-5、11-4-2）。
（参考）
租税特別措置法第28条の4、第62条の3及び第63条の規定は平成10年1月1日から令和8年3月31日までに行う土地の譲渡等について適用しないこととされています。
【関係法令通達】
消費税法第30条第2項、消費税法基本通達10-1-5、11-4-2 11-2-19
注記
令和6年10月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。