「地積規模の大きな宅地の評価」は、課税時期が平成30年1月1日以降の場合に適用します。

1　地積規模の大きな宅地とは

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000以上の地積の宅地をいいます。

（注）

1. 1　次の(1)から(4)のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。
   1. (1)　市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。）に所在する宅地
   2. (2) 　都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
   3. (3) 　指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地
   4. (4) 　財産評価基本通達22−2に定める大規模工場用地
2. 2　三大都市圏とは、次の地域をいいます。
   1. (1)　首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
   2. (2)　近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
   3. (3)　中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

2　「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

3　評価方法

(1)　路線価地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

(2)　倍率地域に所在する場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地については、次に掲げるの価額との価額のいずれか低い価額により評価します。

1. 　その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
2. 　その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

3　規模格差補正率

規模格差補正率は、次の算式により計算します（小数点以下第2位未満は切り捨てます。）。

上記算式中の「」及び「」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。

(1)　三大都市圏 に所在する宅地

地積	普通商業・併用住宅 地区、普通住宅地区
500以上 1,000未満	0.95	25
1,000以上 3,000未満	0.90	75
3,000以上 5,000未満	0.85	225
5,000以上	0.80	475

(2)　三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地積	普通商業・併用住宅 地区、普通住宅地区
1,000以上 3,000未満	0.90	100
3,000以上 5,000未満	0.85	250
5,000以上	0.80	500

(評基通20-2、21-2、22-2、39、40、49、58-3)

（参考）関連質疑応答事例

• 地積規模の大きな宅地の評価−共有地の場合の地積規模の判定
• 地積規模の大きな宅地の評価−工業専用地域とそれ以外の用途地域にわたる場合の用途地域の判定
• 地積規模の大きな宅地の評価−指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合の容積率の判定
• 地積規模の大きな宅地の評価−基準容積率が指定容積率を下回る場合の容積率の判定
• 地積規模の大きな宅地の評価−正面路線が2以上の地区にわたる場合の地区の判定
• 地積規模の大きな宅地の評価−倍率地域に所在する場合の評価方法
• 地積規模の大きな宅地の評価−市街地農地等
• 地積規模の大きな宅地の評価−計算例（一般的な宅地の場合）
• 地積規模の大きな宅地の評価−計算例（用途地域が工業専用地域とそれ以外の地域にわたる場合）
• 地積規模の大きな宅地の評価−計算例（指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合）
• 地積規模の大きな宅地の評価−計算例（正面路線が2以上の地区にわたる場合）
• 地積規模の大きな宅地の評価−計算例（倍率地域に所在する宅地の場合）
• 地積規模の大きな宅地の評価−計算例（不整形地の場合）

（令和2年4月1日現在の法令等によっています。）