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No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価

[平成27年4月1日現在法令等]

 土地の所有者が、自らその土地を貸駐車場として利用している場合には、その土地の自用地としての価額により評価します。
 このように自用地としての価額により評価するのは、土地の所有者が、その土地をそのままの状態で(又は土地に設備を施して)貸駐車場を経営することは、その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、このような自動車を保管することを目的とする契約は、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係ですので、この場合の駐車場の利用権は、その契約期間に関係なく、その土地自体に及ぶものではないと考えられるためです。
 ただし、車庫などの施設を駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合には、土地の賃貸借になると考えられますので、その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除した金額によって評価します。
 この場合の賃借権の価額は、次の区分に応じたそれぞれの価額によります。

  1. (1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)

    自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合又は借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合

    (注)

    1. 1 「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。
    2. 2 自用地としての価額に乗ずる割合が、次の割合を下回る場合には、自用地としての価額に次の割合を乗じて計算した金額が賃借権の価額となります。
    (1)の場合の自用地としての価額に乗じる割合の表
    賃借権の残存期間 5年以下 5年超
    10年以下
    10年超
    15年以下
    15年超
    割合 5% 10% 15% 20%
  2. (2) (1)に掲げる賃借権以外の賃借権

    自用地としての価額 × 賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合の2分の1に相当する割合

    (注)

    1. 1 「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。
    2. 2 自用地としての価額に乗ずる割合が、次の割合を下回る場合には、自用地としての価額に次の割合を乗じて計算した金額が賃借権の価額となります。
    (2)の場合の自用地としての価額に乗じる割合の表
    賃借権の残存期間 5年以下 5年超
    10年以下
    10年超
    15年以下
    15年超
    割合 2.5% 5% 7.5% 10%

(参考) 駐車場の自用地としての価額の評価の仕方
 駐車場として利用している土地は、現況により、ほとんどの場合、雑種地として評価することとなります。雑種地の価額は、その雑種地と状況が類似する付近の土地について評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価します。

(評基通82、86、87)

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