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No.4613 貸宅地の評価

[平成28年4月1日現在法令等]

 貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地をいいます。貸宅地の価額は、その宅地の上に存する権利の区分に応じて次のとおり評価します。

1 借地権の目的となっている宅地

 借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます。
 借地権の目的となっている宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。
 この場合、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の目的となっている宅地の価額は、次の算式の借地権割合を20%として計算します。
(算式)
 自用地としての価額−自用地としての価額×借地権割合

2 定期借地権等の目的となっている宅地

  1. (1) 定期借地権等とは、借地借家法第22条から第25条に基づく借地権をいいます。
     定期借地権等の目的となっている宅地は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、定期借地権等の価額を控除した金額によって評価します。
     ただし、上記により評価した金額が次の算式で求めた金額を上回る場合には、次の算式で求めた金額を定期借地権等の目的となっている宅地の評価額とします。

    (算式) 自用地としての価額−自用地としての価額×定期借地権等の残存期間に応じた割合(注)
    (注)定期借地権等の残存期間に応じた割合

    イ  残存期間が5年以下のもの 5%
    ロ  残存期間が5年を超え10年以下のもの 10%
    ハ  残存期間が10年を超え15年以下のもの 15%
    ニ  残存期間が15年を超えるもの 20%
  2. (2) 定期借地権等のうちの一般定期借地権の目的となっている宅地については、課税上弊害がない限り、上記(1)の方法によらず、一般定期借地権の目的となっている宅地の評価の方法により評価します。
  3. (3) 定期借地権等のうちの一時使用目的の借地権の目的となっている宅地については、一時使用目的の借地権が雑種地の賃借権と同じように評価されることから、上記(1)の方法によらず、次の算式で求めた金額により評価します。  

    (算式)
    自用地としての価額−一時使用目的の借地権の価額

3 地上権の目的となっている宅地

 地上権とは、工作物又は竹木を所有するために他人の土地を使用する権利とされています。なお、建物の所有を目的とする地上権は借地権に含まれますので、ここでの地上権からは除かれます。
 地上権の目的となっている宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。

(算式)
 自用地としての価額−自用地としての価額×相続税法第23条に定める地上権の割合

4 区分地上権の目的となっている宅地

 区分地上権は、地下にトンネルを所有するなど土地の上下の一定層のみを目的として設定された地上権をいい、土地の上下のすべてについて効力が及ぶ地上権とは別のものとして評価されます。
 区分地上権の目的となっている宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。算式における区分地上権の割合は、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基として求めます。この場合、地下鉄等のトンネルの所有を目的として設定した区分地上権であるときは、区分地上権の割合を30%とすることができます。

(算式)
自用地としての価額−自用地としての価額×区分地上権の割合

5 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地

 区分地上権に準ずる地役権は、特別高圧架空電線の架設等を目的として地下又は空間について上下の範囲を定めて設定されたもので、建造物の設置を制限するものをいいます。
 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。算式における区分地上権に準ずる地役権の割合は、その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基として求めます。この場合、区分地上権に準ずる地役権の割合は、その承役地に係る制限の内容に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができます。

(算式)
自用地としての価額−自用地としての価額×区分地上権に準ずる地役権の割合(注)
(注)区分地上権に準ずる地役権の割合とすることができる割合

  1. 1 家屋の建築が全くできない場合
     50%又はその区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか高い割合
  2. 2 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合
     30%

(相法23、相基通23-1、評基通9、25、27、27-2、27-4、27-5、87、平10課評2-8)

参考:関連コード

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