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ホーム税について調べる法令解釈通達所得税関係 措置法通達目次目次/租税特別措置法(山林所得・譲渡所得関係)の取扱いについて措置法第31条の3《居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例》関係

措置法第31条の3《居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例》関係

(固定資産の交換の特例等との関係)

31の3-1 措置法第31条の3第1項に規定する譲渡につき、所得税法第58条《固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例》又は措置法第31条の2《優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例》、第33条《収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例》から第33条の3《換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例》まで、第36条の2《特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例》、第36条の5《特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例》、第37条《特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例》、第37条の4《特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例》、第37条の5《既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例》(同条第5項第1号を除く。)、第37条の6《特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例》、第37条の7《大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例》、第37条の9の4《特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例》若しくは第37条の9の5《平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例》の規定の適用を受ける場合には、当該譲渡については同項の規定の適用はないが、当該譲渡した資産が居住用部分(その者の居住の用に供している部分をいう。以下この項において同じ。)と非居住用部分(その者の居住の用以外の用に供している部分をいう。以下この項において同じ。)とから成る家屋(当該家屋がその居住の用に供されなくなったものを含む。)又は当該家屋の敷地の用に供されている土地(当該家屋の敷地の用に供されていたものを含む。)若しくは当該土地の上に存する権利である場合において、当該非居住用部分に相当するものの譲渡についてのみ措置法第33条(措置法第33条の2第2項において準用する場合を含み、措置法令第22条第5項又は第6項《代替資産の特例》に規定する資産を代替資産とする場合に限る。以下この項において同じ。)、第33条の2第1項(措置法令第22条の2第2項《同種の資産の特例》において準用する措置法令第22条第5項に規定する資産を同種の資産とする場合に限る。以下この項において同じ。)、第37条、第37条の4又は第37条の9の5の規定の適用を受けることができるときは、当該居住用部分に相当するものの譲渡については、当該非居住用部分に相当するものの譲渡につきこれらの規定の適用を受ける場合であっても、当該居住用部分に相当するものの譲渡が措置法第31条の3第1項の規定による要件を満たすものである限り、同項の規定の適用があることに留意する。(平18課資3-6、課個2-11、課審6-5、平19課資3-5、課個2-15、課審6-9、平21課資3-5、課個2-14、課審6-12、平22課資3-4、課個2-14、課審6-20、平25課資3-4、課個2-14、課法9-4、課審7-15改正)

(注)

1 その者の居住の用に供されなくなった後において譲渡した家屋又は土地(土地の上に存する権利を含む。以下この(注)において同じ。)に係る居住用部分及び非居住用部分の判定は、その者の居住の用に供されなくなった時の直前における当該家屋又は土地の利用状況に基づいて行い、その者の居住の用に供されなくなった後における利用状況は、この判定には関係がない。

2 その者の居住の用に供されなくなった後において居住用部分の全部又は一部を他の用途に転用した家屋又は土地を譲渡し、その譲渡につきその転用後の用途に基づいて措置法第33条、第33条の2第1項、第37条、第37条の4又は第37条の9の5の規定の適用を受ける場合には、当該居住用部分の譲渡については、措置法第31条の3第1項の規定の適用はない。

(居住用家屋の範囲)

31の3-2 措置法第31条の3第2項に規定する「その居住の用に供している家屋」とは、その者が生活の拠点として利用している家屋(一時的な利用を目的とする家屋を除く。)をいい、これに該当するかどうかは、その者及び配偶者等(社会通念に照らしその者と同居することが通常であると認められる配偶者その他の者をいう。以下この項において同じ。)の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定する。この場合、この判定に当たっては、次の点に留意する。

(1) 転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ単身で他に起居している場合であっても、当該事情が解消したときは当該配偶者等と起居を共にすることとなると認められるときは、当該配偶者等が居住の用に供している家屋は、その者にとっても、その居住のように供している家屋に該当する。

(注) これにより、その者が、その居住の用に供している家屋を2以上所有することとなる場合には、措置法令第20条の3第2項の規定により、その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋のみが、措置法第31条の3第1項の規定の対象となる家屋に該当することに留意する。

(2) 次に掲げるような家屋は、その居住の用に供している家屋には該当しない。

イ 措置法第31条の3第1項の規定の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋、その居住の用に供するための家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(注) 譲渡した家屋に居住していた期間が短期間であっても、当該家屋への入居目的が一時的なものでない場合には、当該家屋は上記に掲げる家屋には該当しない。

ロ 主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で有する家屋

(措置法第31条の3第2項第3号に掲げる資産)

31の3-3 措置法第31条の3第2項第3号に規定する「前2号に掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地等」とは、同項第1号又は第2号に掲げる家屋とともにこれらの家屋の敷地の用に供されている土地等(土地又は当該土地の上に存する権利をいう。以下31の3-19までにおいて同じ。)でその年の1月1日において所有期間(措置法第31条第2項に規定する所有期間をいう。以下31の3-19の2までにおいて同じ。)が10年を超えるものを譲渡した場合の当該家屋及び敷地の用に供されている土地等をいうのであるから留意する。

(注)

1 措置法第31条の3第2項第3号に該当する家屋及び土地等の譲渡があった場合において、そのいずれか一方の資産に係る譲渡所得についてのみ措置法第31条の3第1項の規定を適用することはできない。

2 措置法第31条の3第2項第1号又は第2号に規定する家屋とともに当該家屋の敷地の用に供されている土地等の譲渡があった場合において、当該家屋又は当該土地等のいずれか一方のその年1月1日における所有期間が10年以下であるときは、当該家屋及び土地等は措置法第31条の3第1項に規定する居住用財産に該当しないので、その譲渡所得については、同項の規定を適用することはできない。

(敷地のうちに所有期間の異なる部分がある場合)

31の3-4 措置法第31条の3第2項第1号又は第2号に掲げる家屋とともにこれらの家屋の敷地の用に供されている土地等の譲渡があった場合において、当該土地等のうちにその年1月1日における所有期間が10年を超える部分とその他の部分があるときは、その土地等のうち当該10年を超える部分のみが措置法第31条の3第2項第3号に掲げる土地等に該当するのであるから留意する。

(注) これらの家屋の敷地の用に供されている一の土地が、その取得の日を所得税基本通達33-10《借地権者等が取得した底地の取得時期等》の定めにより借地権等に相当する部分と底地に相当する部分とに区分して判定するものであるときは、当該土地のうちその年1月1日における所有期間が10年を超えることとなる部分のみが措置法第31条の3第2項第3号に掲げる土地等に該当することになる。

(居住用土地等のみの譲渡)

31の3-5 措置法第31条の3第2項第1号又は第2号に掲げる家屋を取り壊し、当該家屋の敷地の用に供されていた土地等を譲渡した場合(その取壊し後、当該土地等の上にその土地等の所有者が建物等を建設し、当該建物等とともに譲渡する場合を除く。)において、当該譲渡した土地等が次に掲げる要件の全てを満たすときは、当該土地等は措置法第31条の3第2項に規定する居住用財産に該当するものとして取り扱う。
 ただし、当該土地等のみの譲渡であっても、その家屋を引き家して当該土地等を譲渡する場合の当該土地等は同項に規定する居住用財産に該当しない。(平23課資3-2、課個2-26、課審6-13改正)

(1) 当該土地等は、当該家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

(2) 当該土地等は、当該土地等の譲渡に関する契約が当該家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、当該家屋をその居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。

(3) 当該土地等は、当該家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、貸付けその他の用に供していないものであること。

(注) その取壊しの日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えない家屋の敷地の用に供されていた土地等については、措置法第31条の3第1項の規定の適用はない。

(生計を一にする親族の居住の用に供している家屋)

31の3-6 その有する家屋が31の3-2に定めるその居住の用に供している家屋に該当しない場合であっても、次に掲げる要件の全てを満たしているときは、その家屋はその所有者にとって措置法第31条の3第2項に規定する「その居住の用に供している家屋」に該当するものとして取り扱うことができるものとする。ただし、当該家屋の譲渡、当該家屋とともにするその敷地の用に供されている土地等の譲渡又は災害により滅失(31の3-5に定める取壊しを含む。)をした当該家屋の敷地の用に供されていた土地等の譲渡が次の(2)の要件を欠くに至った日から1年を経過した日以後に行われた場合には、この限りでない。(平19課資3-5、課個2-15、課審6-9、平23課資3-2、課個2-26、課審6-13改正)

(1) 当該家屋は、当該所有者が従来その所有者としてその居住の用に供していた家屋であること。

(2) 当該家屋は、当該所有者が当該家屋をその居住の用に供さなくなった日以後引き続きその生計を一にする親族(所得税基本通達2-47《生計を一にするの意義》に定める親族をいう。以下この項において同じ。)の居住の用に供している家屋であること。

(3) 当該所有者は、当該家屋をその居住の用に供さなくなった日以後において、既に措置法第31条の3、第35条、第36条の2、第36条の5、第41条の5又は第41条の5の2の規定の適用を受けていないこと。

(4) 当該所有者の31の3-2に定めるその居住の用に供している家屋は、当該所有者の所有する家屋でないこと。

(注)

1 当該家屋が、上記(1)の当該所有者が従来その居住の用に供していた家屋であるかどうか及び上記(2)の生計を一にする親族がその居住の用に供している家屋であるかどうかは、31の3-2に定めるところに準じて判定する。

2 この取扱いは、当該家屋を譲渡した年分の確定申告書に次に掲げる書類の添付がある場合(当該確定申告書の提出後において当該書類を提出した場合を含む。)に限り適用する。

(1) 当該所有者の戸籍の附票の写し

(2) 当該家屋又は当該家屋の敷地の用に供されていた土地の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた当該生計を一にする親族の住民票の写し(当該家屋又は当該土地を譲渡した日から2か月を経過した日後に交付を受けたものに限る。)

(3) 当該家屋及び当該所有者の31の3-2に定めるその居住の用に供している家屋の登記事項証明書

(店舗兼住宅等の居住部分の判定)

31の3-7 その居住の用に供している家屋のうちに居住の用以外の用に供されている部分のある家屋に係る措置法令第20条の3第2項に規定するその居住の用に供している部分及び当該家屋の敷地の用に供されている土地等のうちその居住の用に供している部分は、次により判定するものとする。(平22課資3-4、課個2-14、課審6-20改正)

(1) 当該家屋のうちその居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とする。

店舗兼住宅等の当該家屋のうち居住部分の判定の算式

(2) 当該土地等のうちその居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とする。

店舗兼住宅等の当該土地等のうち居住部分の判定の算式

(注) その居住の用に供している家屋のうちに居住の用以外の用に供されている部分のある家屋又は当該家屋の敷地の用に供されている土地等をその居住の用に供されなくなった後において譲渡した場合における当該家屋又は当該土地等のうちその居住の用に供している部分の判定は、当該家屋又は当該土地等をその居住の用に供されなくなった時の直前における利用状況に基づいて行い、その居住の用に供されなくなった後における利用状況は、この判定には関係がない。

(店舗等部分の割合が低い家屋)

31の3-8 その居住の用に供している家屋又は当該家屋の敷地の用に供されている土地等のうち31の3-7により計算したその居住の用に供している部分がそれぞれ当該家屋又は当該土地等のおおむね90%以上である場合には、当該家屋又は当該土地等の全部がその居住の用に供している部分に該当するものとして取り扱って差し支えない。

(「主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」の判定時期)

31の3-9 その譲渡した家屋が措置法令第20条の3第2項に規定する「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」に該当するかどうかは、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる時の現況により判定することに留意する。

(1) その譲渡した家屋がその譲渡の時においてその者の居住の用に供している家屋である場合 その譲渡の時

(2) その譲渡した家屋がその者の居住の用に供していた家屋でその譲渡の時においてその者の居住の用に供されていないものである場合 その家屋がその者の居住の用に供されなくなった時

(注) その譲渡した家屋が、上記(2)により、「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」に該当すると判定された場合には、その譲渡の時においてその者が他にその居住の用に供している家屋を有している場合であっても、その譲渡した家屋は、措置法第31条の3第2項に規定する家屋に該当する。

(居住用家屋の一部の譲渡)

31の3-10 その居住の用に供している家屋(措置法令第20条の3第2項に規定する家屋に限る。以下31の3-19までにおいて同じ。)又は当該家屋でその居住の用に供されなくなったものを区分して所有権の目的としその一部のみを譲渡した場合又は2棟以上の建物から成る一構えのその居住の用に供している家屋(当該家屋でその居住の用に供されなくなったものを含む。)のうち一部のみを譲渡した場合には、当該譲渡した部分以外の部分が機能的にみて独立した居住用の家屋と認められない場合に限り、当該譲渡は、措置法第31条の3第1項に規定する譲渡に該当するものとする。


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