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官審(法)60
官審(所)67
昭和44年10月8日

国税局長 殿

国税庁長官

土地所有者4人がその土地上にビルを建築しこれを区分所有した場合の取扱いについて

 標題のことについて、別紙2のとおりの照会があり、当庁特別審理室参事官名をもって別紙1のとおり回答したから了知されたい。

別紙 1

官審(法)59
官審(所)66
昭和44年10月8日

甲 殿

国税庁特別審理室参事官

土地所有者4人がその土地上にビルを建築しこれを区分所有した場合の取扱いについて(昭和44年6月付照会に対する回答)

 標題については、貴見のとおり取り扱うこととします。

別紙 2

昭和44年6月 日

国税庁特別審理室参事官 殿

東京都○○区○○町○丁目○番地

「共同ビル建築に関する質問書」

 今般、甲、乙株式会社、丙株式会社及び丁株式会社との間で下記の要領により共同ビルを建築中であります。
 つきましては、この場合の課税関係について疑義が生じましたのでご多忙のところ大変恐縮に存じますが何卒ご教示賜わりますようお願い申しあげます。

1 質問の要旨

 個人甲敷地15.42坪、乙株式会社敷地117.11坪、丙株式会社敷地51.35坪、丁株式会社敷地44.16坪の上に地下1階、地上5階の共同ビルを建築し、地下1階及び地上1階の一部を丙株式会社、地上1階の一部を丁株式会社、地上2階より4階を乙株式会社、地上5階を個人甲がそれぞれ区分所有いたします。
 この場合、共同ビルの敷地に占める各人ごとの所有土地の面積比と各人が区分所有することとなる建物にかかる効用比とが等しくなるようにしてそれぞれ土地建物を所有することとしています。
 要約すれば、それぞれが所有する土地に見合った建物を建築することになるわけです。したがって、権利金および賃料の授受はいっさいいたしません。
 このように、土地の所有者4人がその敷地上に建物を建築する場合において、当該建物の階層別の効用価値を合理的に算定し、それぞれの所有土地の価額に見合うように当該建物を階層別に区分所有することとしたときは、借地権の設定がなかったものとして取り扱われますか、おたずね申しあげます。

2 建築計画の概要

(1) 場所 ○○区○○町○丁目○番地

(2) 敷地 228.04坪(公簿坪)

内訳  個人 甲  15.42坪
 乙株式会社  117.11坪
 丙株式会社  51.35坪
 丁株式会社  44.16坪

(3) 建物の概要 

鉄筋コンクリート造地下1階地上5階延998.66坪(有効面積 850.18坪)

(4) 工期

着工 昭和43年10月1日

竣工 昭和44年9月10日

(5) 有効面積850.18坪の所有区分及び持点は次のとおり。

内訳\階 個人 甲 乙株式会社 丙株式会社 丁株式会社
有効
面積
効用比 持点 有効
面積
効用比 持点 有効
面積
効用比 持点 有効
面積
効用比 持点
5 65.27 6.2 404.67








4


98.28 6.2 609.34





3


167.29 6.2 1,037.20





2


176.08 8.1 1,426.25





1





42.06 10.0 420.60 115.86 10.0 1,158.60
B1





185.34 5.0 926.70


65.27
404.67 441.65
3,072.79 227.40
1,347.30 115.86
1,158.60

(点数の計算は小数点3位4捨5入 持点合計 5,983.36)

(6) 前記持点により個人甲、乙株式会社、丙株式会社、丁株式会社の区分所有建物に対する敷地の必要占有坪数は次のとおり。

イ 個人甲

228.04坪×404.67/5,983.36=15・42坪

ロ 乙株式会社

28.04坪×3,072.79/5983・36=117.11坪

ハ 丙株式会社

228.04坪×1,347.30/5983.36=51.36坪

ニ 丁株式会社

228.04坪×1,158.60/5,983.36=44.16坪

(参考)

 床面積表




合計 共用面積 有効面積
個人甲 乙株式会社 丙株式会社 丁株式会社
P
16.76

16.76
5 97.31 32.04 65.27


4 121.41 23.13
98.28

3 184.38 17.09
167.29

2 193.53 17.45
176.08

1 185.53 27.61

42.06 115.86
B1 199.74 14.40

185.34
998.66 148.48 65.27 441.65 227.40 115.86
(注) 1 有効面積  有効面積とは貸ビルの場合、賃貸できる部分(建物の延坪−共用面積)をいう。
2 共用面積 玄関ホール、廊下、共同便所、ダクト、エレベーター等のある床面積をいう。
3 効用比 階層別の効用比率でその利用度合を表わすものである。
4 持点 建物の階層別有効面積に階層別効用比を乗じて得た総点数に対して自己の権利を、主張し得る点数をいう。
(自己の権利を主張し得る基準として所有面積等がある。)

以上