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ホーム税について調べる法令解釈通達財産評価>(倍率方式)

(倍率方式)

21 倍率方式とは、固定資産税評価額(地方税法第381条((固定資産課税台帳の登録事項))の規定により土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳(同条第8項の規定により土地補充課税台帳とみなされるものを含む。)に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。以下この章において同じ。)に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式をいう。(昭41直資3−19・平3課評2−4外・平11課評2−12外改正)

(倍率方式による評価)

21−2 倍率方式により評価する宅地の価額は、その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。ただし、倍率方式により評価する地域(以下「倍率地域」という。)に所在する20−2((地積規模の大きな宅地の評価))に定める地積規模の大きな宅地(22−2((大規模工場用地))に定める大規模工場用地を除く。)の価額については、本項本文の定めにより評価した価額が、その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を14((路線価))に定める路線価とし、かつ、その宅地が14−2((地区))に定める普通住宅地区に所在するものとして20−2の定めに準じて計算した価額を上回る場合には、20−2の定めに準じて計算した価額により評価する。(昭41直資3−19・平3課評2−4外・平11課評2−2外・平29課評2−46外改正)

(大規模工場用地の評価)

22 大規模工場用地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。ただし、その地積が20万平方メートル以上のものの価額は、次により計算した価額の100分の95に相当する価額によって評価する。(平3課評2−4外追加、平29課評2−46外改正)

(1) 路線価地域に所在する大規模工場用地の価額は、正面路線の路線価にその大規模工場用地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

(2) 倍率地域に所在する大規模工場用地の価額は、その大規模工場用地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

(大規模工場用地)

22−2 前項の「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいう。ただし、路線価地域においては、14−2((地区))の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。(平3課評2−4外改正)

(注)  「一団の工場用地」とは、工場、研究開発施設等の敷地の用に供されている宅地及びこれらの宅地に隣接する駐車場、福利厚生施設等の用に供されている一団の土地をいう。なお、その土地が、不特定多数の者の通行の用に供されている道路、河川等により物理的に分離されている場合には、その分離されている一団の工場用地ごとに評価することに留意する。

(大規模工場用地の路線価及び倍率)

22−3 22((大規模工場用地の評価))の「路線価」及び「倍率」は、その大規模工場用地がその路線(倍率を定める場合は、その大規模工場用地の価格に及ぼす影響が最も高いと認められる路線)だけに接していて地積がおおむね5万平方メートルのく形又は正方形の宅地として、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基に国税局長が定める。(平3課評2−4外追加、平11課評2−2外改正)

(余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価)

23 余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。(平3課評2−4外追加・平11課評2−12外改正)

(1) 余剰容積率を移転している宅地の価額は、原則として、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、設定されている権利の内容、建築物の建築制限の内容等を勘案して評価する。ただし、次の算式により計算した金額によって評価することができるものとする。
A×(1-B÷C)

 上の算式中の「A」、「B」及び「C」は、それぞれ次による。
「A」=余剰容積率を移転している宅地について、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより評価した価額
「B」=区分地上権の設定等に当たり収受した対価の額
「C」=区分地上権の設定等の直前における余剰容積率を移転している宅地の通常の取引価額に相当する金額

(2) 余剰容積率の移転を受けている宅地の価額は、原則として、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築するために設定している権利の内容、建築物の建築状況等を勘案して評価する。ただし、次の算式により計算した金額によって評価することができるものとする。
D×(1+E÷F)

 上の算式中の「D」、「E」及び「F」は、それぞれ次による。
「D」= 余剰容積率の移転を受けている宅地について、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより評価した価額
「E」= 区分地上権の設定等に当たり支払った対価の額
「F」= 区分地上権の設定等の直前における余剰容積率の移転を受けている宅地の通常の取引価額に相当する金額

(注) 余剰容積率を有する宅地に設定された区分地上権等は、独立した財産として評価しないこととし、余剰容積率の移転を受けている宅地の価額に含めて評価するものとする。

(余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転 を受けている宅地)

23−2 前項の「余剰容積率を移転している宅地」又は「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、それぞれ次のものをいう。(平3課評2−4外追加、平11課評2−12外改正)

(1) 「余剰容積率を移転している宅地」とは、容積率の制限に満たない延べ面積の建築物が存する宅地(以下「余剰容積率を有する宅地」という。)で、その宅地以外の宅地に容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築することを目的とし、区分地上権、地役権、賃借権等の建築物の建築に関する制限が存する宅地をいう。

(2) 「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、余剰容積率を有する宅地に区分地上権、地役権、賃借権の設定を行う等の方法により建築物の建築に関する制限をすることによって容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築している宅地をいう。

(私道の用に供されている宅地の評価)

24 私道の用に供されている宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21−2≪倍率方式による評価≫までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。(平3課評2−4外・平11課評2−12外改正)

(土地区画整理事業施行中の宅地の評価)

24−2 土地区画整理事業(土地区画整理法(昭和29年法律第119号)第2条((定義))第1項又は第2項に規定する土地区画整理事業をいう。)の施行地区内にある宅地について同法第98条((仮換地の指定))の規定に基づき仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額は、11((評価の方式))から21−2((倍率方式による評価))まで及び前項の定めにより計算したその仮換地の価額に相当する価額によって評価する。
 ただし、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95に相当する金額によって評価する。(平3課評2−4外・平14課評2−2外改正)

(注) 仮換地が指定されている場合であっても、次の事項のいずれにも該当するときには、従前の宅地の価額により評価する。

1 土地区画整理法第99条((仮換地の指定の効果))第2項の規定により、仮換地について使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用又は収益を開始することができないこと。

2 仮換地の造成工事が行われていないこと。

(造成中の宅地の評価)

24−3 造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、その宅地の造成に係る費用現価(課税時期までに投下した費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額をいう。以下同じ。)の100分の80に相当する金額を加算した金額によって評価する。(昭41直資3−19追加、平3課評2−4外改正)

24−4 削除(平29課評2−46外)

(農業用施設用地の評価)

24−5 農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第8条第2項第1号に規定する農用地区域(以下「農用地区域」という。)内又は市街化調整区域内に存する農業用施設(農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号及び第4号に規定する施設をいう。)の用に供されている宅地(以下本項において「農業用施設用地」という。)の価額は、その宅地が農地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、その農地を課税時期において当該農業用施設の用に供されている宅地とする場合に通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を加算した金額に、その宅地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、その農業用施設用地の位置、都市計画法の規定による建築物の建築に関する制限の内容等により、その付近にある宅地(農業用施設用地を除く。)の価額に類似する価額で取引されると認められることから、上記の方法によって評価することが不適当であると認められる農業用施設用地(農用地区域内に存するものを除く。)については、その付近にある宅地(農業用施設用地を除く。)の価額に比準して評価することとする。(平12課評2−4外追加)

(注)

1 その宅地が農地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある農地について37((純農地の評価))又は38((中間農地の評価))に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基として評価するものとする。

2 農用地区域内又は市街化調整区域内に存する農業用施設の用に供されている雑種地の価額については、本項の定めに準じて評価することに留意する。

(セットバックを必要とする宅地の評価)

24−6 建築基準法第42条((道路の定義))第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。(平14課評2−2外追加、平16課評2−7外・平17課評2−11外・平29課評2−46外改正)
(算式)
(将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷(宅地の総地積)×0.7

(都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価)

24−7 都市計画道路予定地の区域内(都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設のうちの道路の予定地の区域内をいう。)となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地の区域内となる部分でないものとした場合の価額に、次表の地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。(平14課評2−2外追加)

地区区分・容積率・地積割合
ビル街地区、
高度商業地区
繁華街地区、
普通商業・ 併用住宅地区
普通住宅地区、
中小工場地区、
大工場地区
 
600%未満
600%以上
700%未満
700%以上
 
 
300%未満
300%以上
400%未満
400%以上
 
 
200%未満
200%以上
 
30%未満 0.91 0.88 0.85 0.97 0.94 0.91 0.99 0.97
30%以上
60%未満
0.82 0.76 0.70 0.94 0.88 0.82 0.98 0.94
60%以上 0.70 0.60 0.50 0.90 0.80 0.70 0.97 0.90

(注) 地積割合とは、その宅地の総地積に対する都市計画道路予定地の部分の地積の割合をいう。

(文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価)

24−8 文化財保護法(昭和25年法律第214号)第27条第1項に規定する重要文化財に指定された建造物、同法第58条第1項に規定する登録有形文化財である建造物及び文化財保護法施行令(昭和50年政令第267号)第4条第3項第1号に規定する伝統的建造物(以下本項、83−3((文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の評価))、89−2((文化財建造物である家屋の評価))及び97−2((文化財建造物である構築物の評価))において、これらを「文化財建造物」という。)である家屋の敷地の用に供されている宅地の価額は、それが文化財建造物である家屋の敷地でないものとした場合の価額から、その価額に次表の文化財建造物の種類に応じて定める割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。
 なお、文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地(21((倍率方式))に定める倍率方式により評価すべきものに限る。)に固定資産税評価額が付されていない場合には、文化財建造物である家屋の敷地でないものとした場合の価額は、その宅地と状況が類似する付近の宅地の固定資産税評価額を基とし、付近の宅地とその宅地との位置、形状等の条件差を考慮して、その宅地の固定資産税評価額に相当する額を算出し、その額に倍率を乗じて計算した金額とする。(平16課評2−7外追加・平18課評2−27外改正)

文化財建造物の種類

控除割合

重要文化財

0.7

登録有形文化財

0.3

伝統的建造物

0.3

(注) 文化財建造物である家屋の敷地とともに、その文化財建造物である家屋と一体をなして価値を形成している土地がある場合には、その土地の価額は、本項の定めを適用して評価することに留意する。したがって、例えば、その文化財建造物である家屋と一体をなして価値を形成している山林がある場合には、この通達の定めにより評価した山林の価額から、その価額に本項の文化財建造物の種類に応じて定める割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。