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ホーム税について調べる法令解釈通達財産評価>(不整形地の評価)

(不整形地の評価)

20 不整形地(三角地を含む。以下同じ。)の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15((奥行価格補正))から18((三方又は四方路線影響加算))までの 定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率(以下「不整形地補正率」という。)を乗じて計算した価額により評価する。(昭45直資3−13・昭47直資3−16・昭57直評22・平3課評2−4外・平11課評2−12外・平12課評2−4外改正)

(1) 次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
不整形地の図

(2) 次図のように不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法
不整形地の図

(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地(以下「想定整形地」という。)の奥行距離を限度とする。

(3) 次図のように不整形地に近似する整形地(以下「近似整形地」という。)を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
不整形地の図

(注) 近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める((4)において同じ。)。

(4) 次図のように近似整形地(1)を求め、隣接する整形地(2)と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地(2)の価額を差し引いた価額を基として計算する方法
不整形地の図

(地積規模の大きな宅地の評価)

20−2 地積規模の大きな宅地(三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地をいい、次の(1)から(3)までのいずれかに該当するものを除く。以下本項において「地積規模の大きな宅地」という。)で14-2((地区))の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。(平29課評2-46外追加)

(1) 市街化調整区域(都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条((定義))第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除く。)に所在する宅地

(2) 都市計画法第8条((地域地区))第1項第1号に規定する工業専用地域に所在する宅地

(3) 容積率(建築基準法(昭和25年法律第201号)第52条((容積率))第1項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。)が10分の40(東京都の特別区(地方自治法(昭和22年法律第67号)第281条((特別区))第1項に規定する特別区をいう。)においては10分の30)以上の地域に所在する宅地

(算式)

規模格差補正率=A×B+C÷地積規模の大きな宅地の地積(A)×0.8

上の算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする。

イ 三大都市圏に所在する宅地

地区区分 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
記号 B C
地積
500平方メートル以上 1,000平方メートル未満 0.9525
1,000平方メートル以上 3,000平方メートル未満 0.9075
3,000平方メートル以上 5,000平方メートル 0.85225
5,000平方メートル以上 0.80475

ロ 三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地区区分 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
記号 B C
地積
1,000平方メートル以上 3,000平方メートル未満 0.90100
3,000平方メートル以上 5,000平方メートル未満 0.85250
5,000平方メートル以上 0.80500

(注)

1 上記算式により計算した規模格差補正率は、小数点以下第2位未満を切り捨てる。

2 「三大都市圏」とは、次の地域をいう。

イ 首都圏整備法(昭和31年法律第83号)第2条((定義))第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯

ロ 近畿圏整備法(昭和38年法律第129号)第2条((定義))第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域

ハ 中部圏開発整備法(昭和41年法律第102号)第2条((定義))第3項に規定する都市整備区域

(無道路地の評価)

20−3 無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20((不整形地の評価))又は前項の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする。(平11課評2−12外追加、平12課評2−4外・平29課評2−46外改正)

(注)

1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。

2 20≪不整形地の評価≫の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

(間口が狭小な宅地等の評価)

20−4 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、15((奥行価格補正))から18((三方又は四方路線影響加算))までの定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。
 なお、20−2((地積規模の大きな宅地の評価))の定めの適用がある場合には、本項本文の定めにより評価した価額に、20−2に定める規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。(平11課評2−12外追加、平29課評2−46外改正)

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」

(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

(がけ地等を有する宅地の評価)

20−5 がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちに存するがけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、その宅地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することができないと認められる部分の地積の割合に応じて付表8「がけ地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。(平11課評2−12外追加、平29課評2−46外改正)

(容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価)

20−6 容積率(建築基準法第52条に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。)の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14−2((地区))に定める地区に応じて下表のとおりとする。(平11課評2−12外追加、平12課評2−4外・平16課評2−7外・平29課評2−46外改正)
容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の価格の算式

○ 容積率が価額に及ぼす影響度

地区区分 影響度
 高度商業地区、繁華街地区 0.8
 普通商業・併用住宅地区 0.5
 普通住宅地区 0.1

(注)

1 上記算式により計算した割合は、小数点以下第3位未満を四捨五入して求める。

2 正面路線に接する部分の容積率が他の部分の容積率よりも低い宅地のように、この算式により計算した割合が負数となるときは適用しない。

3 2以上の路線に接する宅地について正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額からその価額に上記算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額が、正面路線以外の路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額を下回る場合におけるその宅地の価額は、それらのうち最も高い価額となる路線を正面路線とみなして15((奥行価格補正))から前項までの定めにより計算した価額によって評価する。なお、15((奥行価格補正))から前項までの定めの適用については、正面路線とみなした路線の14−2((地区))に定める地区区分によることに留意する。