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第10節 雑種地及び雑種地の上に存する権利

81 削除(平11課評2−12外)

(雑種地の評価)

82 雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
  ただし、その雑種地の固定資産税評価額に、状況の類似する地域ごとに、その地域にある雑種地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある雑種地の価額は、その雑種地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。(昭41直資3−19・平3課評2−4外改正)

(ゴルフ場の用に供されている土地の評価)

83 ゴルフ場の用に供されている土地(以下「ゴルフ場用地」という。)の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。(平3課評2−4外・平11課評2−2外・平16課評2−7外改正)

(1) 市街化区域及びそれに近接する地域にあるゴルフ場用地の価額は、そのゴルフ場用地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額にそのゴルフ場用地の地積を乗じて計算した金額の100分の60に相当する金額から、そのゴルフ場用地を宅地に造成する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として国税局長の定める金額にそのゴルフ場用地の地積を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。

(注) そのゴルフ場用地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、そのゴルフ場用地が路線価地域にある場合には、そのゴルフ場用地の周囲に付されている路線価をそのゴルフ場用地に接する距離によって加重平均した金額によることができるものとし、倍率地域にある場合には、そのゴルフ場用地の1平方メートル当たりの固定資産税評価額(固定資産税評価額を土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された地積で除して求めた額)にゴルフ場用地ごとに不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によることができるものとする。

(2) (1)以外の地域にあるゴルフ場用地の価額は、そのゴルフ場用地の固定資産税評価額に、一定の地域ごとに不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

(遊園地等の用に供されている土地の評価)

83−2 遊園地、運動場、競馬場その他これらに類似する施設(以下「遊園地等」という。)の用に供されている土地の価額は、原則として、82((雑種地の評価))の定めを準用して評価する。
 ただし、その規模等の状況から前項に定めるゴルフ場用地と同様に評価することが相当と認められる遊園地等の用に供されている土地の価額は、前項の定めを準用して評価するものとする。この場合において、同項の(1)に定める造成費に相当する金額については、49((市街地山林の評価))の定めにより国税局長が定める金額とする。(平3課評2−4外追加・平16課評2−7外改正)

(文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の評価)

83−3 文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の価額は、82((雑種地の評価))の定めにより評価した価額から、その価額に24−8((文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価))に定める割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。  
 なお、文化財建造物である構築物の敷地とともに、その文化財建造物である構築物と一体をなして価値を形成している土地がある場合には、その土地の価額は、24−8の(注)に準じて評価する。(平16課評2−7外追加)

(鉄軌道用地の評価)

84 鉄道又は軌道の用に供する土地(以下「鉄軌道用地」という。)の価額は、その鉄軌道用地に沿接する土地の価額の3分の1に相当する金額によって評価する。この場合における「その鉄軌道用地に沿接する土地の価額」は、その鉄軌道用地をその沿接する土地の地目、価額の相違等に基づいて区分し、その区分した鉄軌道用地に沿接するそれぞれの土地の価額を考慮して評定した価額の合計額による。(昭41直資3−19・昭48直資3−33改正)

85 削除(昭41直資3−19)

(貸し付けられている雑種地の評価)

86 賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。(昭41直資3−19・平3課評2−4外・平6課評2−2外改正)

(1) 賃借権の目的となっている雑種地の価額は、原則として、82≪雑種地の評価≫から84≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、87≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。
  ただし、その賃借権の価額が、次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。

イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)
  その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額

(イ) 残存期間が5年以下のもの 100分の5

(ロ) 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10

(ハ) 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15

(ニ) 残存期間が15年を超えるもの 100分の20

ロ イに該当する賃借権以外の賃借権
その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額

(2) 地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(3) 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87−2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87−3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

(注) 上記(1)又(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として87≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(土地の上に存する権利が競合する場合の雑種地の評価)

86−2 土地の上に存する権利が競合する場合の雑種地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。(平3課評2−4外追加)

(1) 賃借権又は地上権及び区分地上権の目的となっている雑種地の価額
賃借権又は地上権及び区分地上権の目的となっている雑種地の価額の算式

(2) 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額
区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額の算式

(3) 賃借権又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額
賃借権又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額の算式

(賃借権の評価)

87 雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする。(平3課評2−4外改正)

(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫に規定する割合(以下「法定地上権割合」という。)又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。

(2) (1)に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。

(区分地上権の評価)

87-2 雑種地に係る区分地上権の価額は、27−4≪区分地上権の評価≫の定めを準用して評価する。(平3課評2−4外追加、平6課評2−2外改正)

(区分地上権に準ずる地役権の評価)

87−3 雑種地に係る区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の自用地としての価額を基とし、27−5≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めを準用して評価する。(平3課評2−4外追加、平6課評2−2外改正)

(土地の上に存する権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価)

87−4 土地の上に存する権利が競合する場合の賃借権又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。(平3課評2−4外追加)

(1) 賃借権又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の賃借権又は地上権の価額
賃借権又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の賃借権又は地上権の価額の算式

(2) 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に賃借権又は地上権が設定されている場合の賃借権又は地上権の価額
区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に賃借権又は地上権が設定されている場合の賃借権又は地上権の価額の算式

(占用権の評価)

87−5 占用権の価額は、次項の定めにより評価したその占用権の目的となっている土地の価額に、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる割合を乗じて計算した金額によって評価する。(平3課評2−4外追加、平20課評2-5外改正)

(1) 取引事例のある占用権
売買実例価額、精通者意見価格等を基として占用権の目的となっている土地の価額に対する割合として国税局長が定める割合

(2) (1)以外の占用権で、地下街又は家屋の所有を目的とする占用権
その占用権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合の3分の1に相当する割合

(3) (1)及び(2)以外の占用権
その占用権の残存期間に応じその占用権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の3分の1に相当する割合

(注) 上記(3)の「占用権の残存期間」は、占用の許可に係る占用の期間が、占用の許可に基づき所有する工作物、過去における占用の許可の状況、河川等の工事予定の有無等に照らし実質的に更新されることが明らかであると認められる場合には、その占用の許可に係る占用権の残存期間に実質的な更新によって延長されると認められる期間を加算した期間をもってその占用権の残存期間とする。

(占用権の目的となっている土地の評価)

87−6 占用権の目的となっている土地の価額は、その占用権の目的となっている土地の付近にある土地について、この通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその占用権の目的となっている土地との位置、形状等の条件差及び占用の許可の内容を勘案した価額に、その占用の許可に係る土地の面積を乗じて計算した金額によって評価する。(平3課評2−4外追加)

(占用の許可に基づき所有する家屋を貸家とした場合の占用権の評価)

87−7 占用の許可に基づき所有する家屋が貸家に該当する場合の占用権の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。(平3課評2−4外追加、平11課評2−12外改正)
占用の許可に基づき所有する家屋を貸家とした場合の占用権の評価の算式