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ホーム税について調べる法令解釈通達財産評価>第2節 宅地及び宅地の上に存する権利

第2節 宅地及び宅地の上に存する権利

(借地権の評価)

27 借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した借地権の価額の割合(以下「借地権割合」という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める割合を乗じて計算した金額によって評価する。ただし、借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払うなど借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある借地権の価額は評価しない。(昭41直資3−19・平3課評2−4外改正)

(定期借地権等の評価)

27−2 定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価する。
 ただし、課税上弊害がない限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算した金額によって評価する。(平6課評2−2外追加、平11課評2−12外改正)

定期借地権等の価格の算式

(定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する 経済的利益の総額の計算)

27−3 前項の「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、次に掲げる金額の合計額とする。(平6課評2−2外追加、平11課評2−12外改正)

(1) 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、権利金、協力金、礼金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要しないものとされる金銭の支払い又は財産の供与がある場合
 課税時期において支払われるべき金額又は供与すべき財産の価額に相当する金額

(2) 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、保証金、敷金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要するものとされる金銭等(以下「保証金等」という。)の預託があった場合において、その保証金等につき基準年利率未満の約定利率による利息の支払いがあるとき又は無利息のとき

 次の算式により計算した金額

(2)の場合の算式

(3) 定期借地権等の設定に際し、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合

 次の算式により計算した金額

(3)の場合の算式

(注)

1 実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合に該当するかどうかは、個々の取引において取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案して判定するのであるから留意する。

2 「差額地代の額」とは、同種同等の他の定期借地権等における地代の額とその定期借地権等の設定契約において定められた地代の額(上記(1)又は(2)に掲げる金額がある場合には、その金額に定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率を乗じて得た額を地代の前払いに相当する金額として毎年の地代の額に加算した後の額)との差額をいう。

(区分地上権の評価)

27−4 区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合(以下「区分地上権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
 この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができるものとする。(平3課評2−4外追加、平6課評2−2外・平12課評2−4外改正)

(注)

1 「土地利用制限率」とは、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則(昭和38年3月7日用地対策連絡協議会理事会決定)別記2≪土地利用制限率算定要領≫に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。

2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。

(区分地上権に準ずる地役権の評価)

27−5 区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額に、その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合(以下「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
 この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。(平3課評2−4外追加、平6課評2−2外・平12課評2−4外改正)

(1) 家屋の建築が全くできない場合 100分の50又はその区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合にその承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合

(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 100分の30

(土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評 価)

27−6 土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。(平3課評2−4外追加、平6課評2−2外改正)

(1) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額
(1)の場合の算式

(2) 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に借地権、定期借地権等又は地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額
(2)の場合の算式

(貸家建付借地権等の評価)

28 貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。(平3課評2−4外・平6課評2−2外・平11課評2−12外改正)
貸家建付借地権等の価格の算式

(転貸借地権の評価)

29 転貸されている借地権の価額は、27≪借地権の評価≫又は27−6≪土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価≫の定めにより評価したその借地権の価額から次項の定めにより評価したその借地権に係る転借権の価額を控除した価額によって評価する。(平3課評2−4外・平6課評2−2外改正)

(転借権の評価)

30 借地権の目的となっている宅地の転借権(以下「転借権」という。)の価額は、次の算式1により計算した価額によって評価する。(平3課評2−4外・平6課評2−2外・平11課評2−12外改正)

(算式1)
転借権の価格の算式
 ただし、その転借権が貸家の敷地の用に供されている場合の転借権の価額は、次の算式2により計算した価額によって評価する。

(算式2)
転借権が貸家の敷地の用に供されている場合の転借権の価格の算式

(借家人の有する宅地等に対する権利の評価)

31 借家人がその借家の敷地である宅地等に対して有する権利の価額は、原則として、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる算式により計算した価額によって評価する。ただし、これらの権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては、評価しない。(平3課評2−4外・平6課評2−2外・平11課評2−12外改正)

(1) その権利が借家の敷地である宅地又はその宅地に係る借地権に対するものである場合
(1)の場合の算式

(2) その権利がその借家の敷地である宅地に係る転借権に対するものである場合
(2)の場合の算式

32 削除(平3課評2−4外)