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第13章 借地権の設定等に伴う所得の計算

(他人に借地権に係る土地を使用させる行為の範囲)

13−1−1 令第137条《土地の使用に伴う対価についての所得の計算》に規定する「他人に借地権に係る土地を使用させる行為」には、例えば、借地権に係る土地の地下に地下鉄等の構築物の建設をさせるためその土地の地下を使用させる行為又は特別高圧架空電線の架設等をさせるためその土地の上の空間を使用させる行為が該当する。

(使用の対価としての相当の地代)

13−1−2 法人が借地権の設定等(借地権又は地役権の設定により土地を使用させ、又は借地権の転貸その他他人に借地権に係る土地を使用させる行為をいう。以下この章において同じ。)により他人に土地を使用させた場合において、これにより収受する地代の額が当該土地の更地価額(権利金を収受しているとき又は特別の経済的な利益の額があるときは、これらの金額を控除した金額)に対しておおむね年8%程度のものであるときは、その地代は令第137条《土地の使用に伴う対価についての所得の計算》に規定する相当の地代に該当するものとする。(昭55年直法2−15「三十一」、平3年課法2−4「十一」、平19年課法2−3「三十七」、平23年課法2−17「二十七」により改正)

(注)

  1. 1 「土地の更地価額」は、その借地権の設定等の時における当該土地の更地としての通常の取引価額をいうのであるが、この取扱いの適用上は、課税上弊害がない限り、当該土地につきその近傍類地の公示価格等(地価公示法第8条《不動産鑑定士の土地についての鑑定評価の準則》に規定する公示価格又は国土利用計画法施行令第9条第1項《基準地の標準価格》に規定する標準価格をいう。)から合理的に算定した価額又は昭和39年4月25日付直資56直審(資)17「財産評価基本通達」第2章《土地及び土地の上に存する権利》の例により計算した価額によることができるものとする。この場合において、本文の括弧書により土地の更地価額から控除すべき金額があるときは、当該金額は、次の算式により計算した金額によるものとする。
    その権利金又は特別の経済的な利益の額×(当該算定し、又は計算した価額÷当該土地の更地としての通常の取引価額)
  2. 2 借地権の転貸の場合には、「土地の更地価額」とあるのは「借地権の価額」と、「当該土地の更地としての通常の取引価額」とあるのは「当該借地権の通常の取引価額」と、それぞれ読み替えるものとする。

(相当の地代に満たない地代を収受している場合の権利金の認定)

13−1−3 法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合において、これにより収受する地代の額が13−1−2に定める相当の地代の額に満たないときは、13−1−7の取扱いによる場合を除き、次の算式により計算した金額から実際に収受している権利金の額及び特別の経済的な利益の額を控除した金額を借地人等に対して贈与(当該借地人等が当該法人の役員又は使用人である場合には、給与の支給とする。以下13−1−14までにおいて同じ。)したものとする。(昭55年直法2−15「三十一」、昭56年直法2−16「五」により改正)

土地の更地価格×(1−実際に収受している地代の年額÷13の1の2に定める相当の地代の年額)

(注)

  1. 1 算式の「13−1−2に定める相当の地代の年額」は、実際に収受している権利金の額又は特別の経済的な利益の額がある場合であっても、これらの金額がないものとして計算した金額による。
  2. 2 算式により計算した金額が通常収受すべき権利金の額を超えることとなる場合には、当該権利金の額にとどめる。

(相当の地代を引き下げた場合の権利金の認定)

13−1−4 法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させ、これにより相当の地代を収受した場合においても、その後その地代を引き下げたときは、その引き下げたことについて相当の理由があると認められるときを除き、原則としてその引き下げた時においてその時における当該土地の価額を基礎として13−1−3の算式に準じて計算した金額(既に権利金の一部を収受している場合又は13−1−3若しくは連結納税基本通達16−1−3《相当の地代を引き下げた場合の権利金の認定》により贈与があったものとして計算された金額がある場合には、これらの金額を控除した金額)に相当する金額を借地人等に対して贈与したものとする。(昭55年直法2−15「三十一」、平15年課法2−7「四十八」により改正)

(通常権利金を授受しない土地の使用)

13−1−5 法人が権利金を収受することなしに他人に土地を使用させた場合において、これにより収受する地代の額が13−1−2に定める相当の地代の額に満たないときにおいても、その土地の使用の目的が単に物品置場、駐車場等として土地を更地のまま使用し、又は仮営業所、仮店舗等の簡易な建物の敷地として使用するものであるなどその土地の使用が通常権利金の授受を伴わないものであると認められるときは、13−1−3にかかわらず、権利金の認定は行わないことに留意する。(昭55年直法2−15「三十一」により改正)

(注) この場合、法人が実際に収受している地代の額がその土地の使用の目的に照らして通常収受すべき地代の額に満たないときは、その満たないことにつき相当の理由があると認められるときを除き、その満たない部分の金額を借地人等に対して贈与したものとする。

(共同ビルの建築の場合)

13−1−6 一団の土地の区域内に土地を有する2以上の者が、当該一団の土地の上に共同で建物を建築し、当該建物を区分所有する場合において、各人の所有する部分の床面積の比(当該建物の階その他の部分ごとに利用の効用が異なるときは、当該部分ごとに、その異なる効用に係る適正な割合を勘案して算定した床面積の比とする。以下13−1−6において同じ。)が当該各人の所有地の面積の比又は価額の比とおおむね等しいときは、相互に借地権の設定等はなかったものとして取り扱う。
 当該2以上の者が当該建物を共有する場合についても、同様とする。(昭55年直法2−15「三十一」により追加)

(注) 各人の所有する部分の床面積の比が当該各人の所有地の面積の比又は価額の比と相当程度以上異なる場合には、その差に対応する部分の土地につき借地権の設定等があったものとして取り扱うのであるから留意する。

(権利金の認定見合せ)

13−1−7 法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合(権利金を収受した場合又は特別の経済的な利益を受けた場合を除く。)において、これにより収受する地代の額が13−1−2に定める相当の地代の額に満たないとき(13−1−5の取扱いの適用があるときを除く。)であっても、その借地権の設定等に係る契約書において将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められており、かつ、その旨を借地人等との連名の書面により遅滞なく当該法人の納税地の所轄税務署長(国税局の調査課所管法人にあっては、所轄国税局長。以下13−1−14までにおいて同じ。)に届け出たときは、13−1−3にかかわらず、当該借地権の設定等をした日の属する事業年度以後の各事業年度において、13−1−2に準じて計算した相当の地代の額から実際に収受している地代の額を控除した金額に相当する金額を借地人等に対して贈与したものとして取り扱うものとする。
 使用貸借契約により他人に土地を使用させた場合(13−1−5の取扱いの適用がある場合を除く。)についても、同様とする。(昭55年直法2−15「三十一」により追加、平15年課法2−7「四十八」により改正)

(注)

  1. 1 本文の取扱いを適用する場合における相当の地代の額は、おおむね3年以下の期間ごとにその見直しを行うものとする。この場合において、13−1−2の(注)1中「借地権の設定等の時」とあるのは「当該事業年度(その事業年度が連結事業年度に該当する場合には、当該連結事業年度)開始の時」と読み替えるものとする。
  2. 2 当該法人が連結納税基本通達16−1−7《権利金の認定見合せ》の取扱いによる届出を行っていた場合についても、本通達の適用がある。

(相当の地代の改訂)

13−1−8 法人が、借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合(13−1−5又は13−1−7の取扱いの適用がある場合を除く。)において、これにより13−1−2に定める相当の地代を収受することとしたときは、その借地権の設定等に係る契約書においてその後当該土地を使用させている期間内に収受する地代の額の改訂方法につき次の(1)又は(2)のいずれかによることを定めるとともに、その旨を借地人等との連名の書面により遅滞なく当該法人の納税地の所轄税務署長に届け出るものとする。この場合において、その届出がないときは、(2)の方法を選択したものとする。(昭55年直法2−15「三十一」により追加)

  1. (1) その借地権の設定等に係る土地の価額の上昇に応じて順次その収受する地代の額を相当の地代の額(上昇した後の当該土地の価額を基礎として13−1−2に定めるところに準じて計算した金額をいう。)に改訂する方法
  2. (2) (1)以外の方法

(注) 13−1−7の(注)は、法人が(1)の方法を選択した場合について準用する。

(建物等の区分所有に係る借地権割合の計算)

13−1−9 令第138条第1項第2号《建物等の区分所有に係る借地権割合》に掲げる割合は、法人が建物又は構築物の区分所有を目的とする借地権の設定によりその所有する土地を使用させた場合のその区分所有部分の借地権割合をいうのであるから、同号ロに定める残額は、その区分所有部分に対応する土地について計算することに留意する。(昭55年直法2−15「三十一」により改正)

(借地権の設定等に伴う保証金等)

13−1−10 法人が借地権の設定等に当たり保証金、敷金等の名義による金銭を受け入れた場合においても、その受け入れた金額がその土地の存する地域において通常収受される程度の保証金等の額(その額が明らかでないときは、借地権の設定契約による地代の3月分相当額とする。)以下であるときは、当該受け入れた金額は、令第138条第2項《特別の経済的な利益》に規定する「特に有利な条件による金銭の貸付け」には該当しないものとする。(昭55年直法2−15「三十一」により改正)

(複利の方法による現在価値に相当する金額の計算)

13−1−11 令第138条第3項《特別の経済的な利益の額の計算》に規定する「通常の利率」は昭和39年4月25日付直資56・直審(資)17「財産評価基本通達」(法令解釈通達)の4−4に定める基準年利率(同条第2項に規定する金銭の貸付けを受けた日を含む月に適用される基準年利率とする。)、「貸付けを受ける期間」は1年を単位として計算した期間(1年未満の端数があるときは切り捨てて計算した期間)、複利の方法で現在価値を計算する場合の「複利現価率」は小数点以下第3位まで計算した率(第4位を切り上げる。)による。(昭55年直法2−15「三十一」、平11年課法2−9「十七」、平14年課法2−1「三十三」、平15年課法2−7「四十八」、平16年課法2−14「十四」により改正)

(注) 同条第2項に規定する金銭の貸付けを受けた日を含む月に適用される基準年利率が事業年度終了の日において公表されていない場合は、公表されている直近の月の利率によって差し支えないものとする。

(土地の価額が増加する事由)

13−1−12 令第138条第4項《特別の経済的な利益を返還した場合の土地等の帳簿価額》に規定する「その他土地等の価値の増加があったとき」には、その土地に係る賃貸借契約に基づく借地権の存続期間の満了等による建物等の買取り又は地役権の解除等の事実が該当する。(昭55年直法2−15「三十一」により改正)

(更新料等)

13−1−13 法人が、借地権の設定等に係る契約の更新又は更改をする場合において、当該借地権に係る土地の存する地域において通常いわゆる更新料又は更改料を授受する取引上の慣行があることが明らかでないためその授受をしなかったときは、これを認める。(昭55年直法2−15「三十一」により追加)

(借地権の無償譲渡等)

13−1−14 法人が借地の上に存する自己の建物等を借地権の価額の全部又は一部に相当する金額を含めない価額で譲渡した場合又は借地の返還に当たり、通常当該借地権の価額に相当する立退料その他これに類する一時金(以下13−1−16までにおいて「立退料等」という。)を授受する取引上の慣行があるにもかかわらず、その額の全部又は一部に相当する金額を収受しなかった場合には、原則として通常収受すべき借地権の対価の額又は立退料等の額と実際に収受した借地権の対価の額又は立退料等の額との差額に相当する金額を相手方に贈与したものとして取り扱うのであるが、その譲渡又は借地の返還に当たり通常収受すべき借地権の対価の額又は立退料等の額に相当する金額を収受していないときであっても、その収受をしないことが次に掲げるような理由によるものであるときは、これを認める。(昭55年直法2−15「三十一」により改正)

  1. (1) 借地権の設定等に係る契約書において将来借地を無償で返還することが定められていること又はその土地の使用が使用貸借契約によるものであること(いずれも13−1−7に定めるところによりその旨が所轄税務署長に届け出られている場合に限る。)。
  2. (2) 土地の使用の目的が、単に物品置場、駐車場等として土地を更地のまま使用し、又は仮営業所、仮店舗等の簡易な建物の敷地として使用するものであること。
  3. (3) 借地上の建物が著しく老朽化したことその他これに類する事由により、借地権が消滅し、又はこれを存続させることが困難であると認められる事情が生じたこと。

(相当の地代で賃借した土地に係る借地権の価額)

13−1−15 13−1−14の場合において、借地人である法人が13−1−2に定める相当の地代により賃借した土地に係る借地権を譲渡し、又は当該土地を地主へ返還したときに通常収受すべき借地権の対価の額又は立退料等の額は、原則として次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる金額によるものとする。(昭55年直法2−15「三十一」により追加、平23年課法2−17「二十七」により改正)

  1. (1) その支払うべき地代の額の改訂方法につき13−1−8の(1)に掲げる方法によっている場合 零。ただし、当該借地権の設定等に当たり支払った権利金又は供与した特別の経済的な利益がある場合には、当該権利金の額又は特別の経済的な利益の額に相当する金額とする。
  2. (2) (1)以外の場合 次の区分に応じ、それぞれ次の金額
    1. イ その支払っている地代の額が一般地代の額(通常支払うべき権利金を支払った場合に当該土地の価額の上昇に応じて通常支払うべき地代の額をいう。)に相当する金額となる時前にその譲渡又は返還が行われたとき その譲渡又は返還の時における当該土地の更地価額を基礎として13−1−3に定める算式に準じて計算した金額
    2. ロ イ以外のとき その譲渡又は返還の時における当該土地の更地価額を基礎として通常取引される借地権の価額

(注) この取扱いは、法人が借地人から貸地の返還を受けるに当たり、(1)又は(2)に掲げる金額の立退料等のほかにその返還に伴い借地人において生ずる費用又は損失のほてんに充てるために合理的な金額を支払うことを妨げるものではないことに留意する。

(貸地の返還を受けた場合の処理)

13−1−16 法人が貸地の返還を受けた場合には、次のいずれの場合に該当するかに応じ、それぞれに掲げる金額をその返還を受けた土地の帳簿価額に加算する。(昭55年直法2−15「三十一」、平15年課法2−7「四十八」により改正)

  1. (1) 無償で返還を受けた場合 その土地について借地権の設定等に当たり令第138条第1項《借地権の設定等により地価が著しく低下する場合の土地等の帳簿価額の一部の損金算入》又は法第33条第2項《資産の評価損の損金算入》の規定(法第81条の3第1項《個別益金額又は個別損金額の益金又は損金算入》の規定により同項の個別損金額を計算する場合の令第138条第1項又は法第33条第2項の規定を含む。)により損金の額に算入した金額があるときは、その損金の額に算入した金額
  2. (2) 立退料等(その他立退きに要する費用を含む。以下13−1−16において同じ。)だけを支払った場合 その支払った立退料等と(1)に掲げる金額とのうちいずれか多い金額
  3. (3) 立退料等を支払うとともに土地の上に存する建物等を買い取った場合 その支払った立退料等と当該建物等の買取価額のうち当該建物等の価額を超える部分の金額との合計額と(1)に掲げる金額とのいずれか多い金額

(注) 法人が貸地の返還を受けるに当たり通常支払うべき立退料等の額の全部又は一部に相当する金額を支払わなかった場合においても、原則としてこれによる経済的利益の額はないものとして取り扱う。