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ホーム税について調べる質疑応答事例財産の評価目次一覧区分地上権に準ずる地役権の目的となっている広大地の評価

区分地上権に準ずる地役権の目的となっている広大地の評価

【照会要旨】

 次の図のような特別高圧架空電線の架設を目的とする地役権(家屋等の建築不可の制限あり)が設定されている宅地(地積1,200平方メートル)の価額はどのように評価するのでしょうか。(中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものでないなどの広大地の評価における他の要件は満たしています。)

【普通住宅地区】
説明図

  1. 1 網掛け部分(承役地)は、地役権の設定により家屋等の建築はできない。
  2. 2 評価対象地は、200千円及び220千円の路線価が付された路線にそれぞれ15メートルずつ接している。
  3. 3 評価対象地の総地積は1,200平方メートル、網掛け部分(承役地)の地積は400平方メートルである。
  4. 4 評価対象地の全体を一画地とした場合、広大地の要件を満たしている。

【回答要旨】

 地役権が設定されている宅地の価額は、承役地である部分を含めた全体を一画地の宅地として評価した価額から、区分地上権に準ずる地役権の価額(区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である部分を一画地として、その自用地価額に区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合を乗じて計算した金額)を控除して評価します。
 ところで、承役地である部分を含めた全体の宅地が広大地に該当する場合には、「全体を一画地の宅地として評価した価額」及び「区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である部分の自用地としての価額」は、いずれも全体を一画地の宅地として算出した広大地補正率を正面路線価に乗じた金額により評価します。
 また、区分地上権に準ずる地役権の価額は、その承役地である宅地についての建築制限の内容により、その自用地としての価額に次の割合を乗じた金額により評価することができます。

(1) 家屋の建築が全くできない場合 ・・・・・・
50%と承役地に適用される借地権割合とのいずれか高い割合
(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 ・・・・・・
30%
 図の場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合を50%とすると、次のように評価します。

(計算)

 1 宅地全体を一画地として評価した価額(自用地価額)
計算式

 2 区分地上権に準ずる地役権の価額
計算式

 3 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地の価額
計算式

【関係法令通達】

 財産評価基本通達 24-4、25(5)、27-5

注記
 平成28年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
 この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。