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区分地上権の目的となっている宅地の評価

【照会要旨】

 本来地上8階地下2階のビルが建築できるのですが、地下鉄のトンネルの所有を目的とする区分地上権が設定されていることにより、地上5階地下1階の建物しか建築できない土地(自用地価額50億円)があります。このような土地の価額は、どのように評価するのでしょうか。

【回答要旨】

 区分地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から財産評価基本通達27-4(区分地上権の評価)の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価します。
 この場合、区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合(区分地上権の割合)を乗じて計算した金額によって評価します。
 仮に、この土地の階層別利用率が次の図のようであるとした場合には、次のように評価します。

階層別利用率の図

区分地上権の目的となっている宅地の評価の計算例1

 なお、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができます。

区分地上権の目的となっている宅地の評価の計算例2

(注) 「土地利用制限率」は、土地の利用が防げられる程度に応じて適正に定めた割合であり、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則別記2で定められています。

【関係法令通達】

 財産評価基本通達25(4)、27-4

注記
 平成28年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
 この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。