買換資産が分譲マンションの複数の専有部分（部屋）である場合の面積要件の判定
【照会要旨】
甲社は、所有する土地及び建物（いずれも10年超所有。）を一の契約に基づきA法人に一括して譲渡し、B法人が建設する分譲マンションの一部分（複数の専有部分）及びその敷地の共有持分（以下「敷地持分」といいます。）を一の契約に基づき一括して取得し、併せて事業の用に供する予定です（取得する専有部分の概要については次表のとおりです。）。
ところで、租税特別措置法第65条の7《特定の資産の買換えの場合の課税の特例》第1項の表の第3号下欄に買換資産として掲げられている国内にある土地等については、その面積が300
以上であることが同条を適用する要件（以下「面積要件」といいます。）の一つとされています。甲社が取得する分譲マンションの敷地持分が面積要件を満たすかどうかの判定に際し、個々の専有部分に係る敷地持分ごとに判定した場合の面積は「300未満」となるものの、一の契約に基づき一括して取得する複数の専有部分（17戸）に係る敷地持分の面積の合計で判定した場合は「300以上」となることから、面積要件を満たすと解して差し支えありませんか。
なお、取得する分譲マンションは、住宅及び事務所として賃貸の用に供する予定です（全て特定施設に該当します。）。
| フロア（用途）戸数 | 専有部分の面積 | 敷地持分の面積（注） |
|---|---|---|
| 1階（事務所）5戸 | 46.00〜70.00 |
23.00〜35.00 |
| 2階（住宅） 6戸 | 34.00〜48.00 |
17.00〜24.00 |
| 3階（住宅） 6戸 | 34.00〜48.00 |
17.00〜24.00 |
| 計 17戸 （事務所5戸、住宅12戸） |
計 900.00 |
計 450.00 |
（注） 各戸の敷地持分の面積は、本件建物全体の敷地面積（1820.00）に、各戸の専有部分の面積の合計（3640.00）のうちに各戸の専有部分の面積が占める割合を乗じて計算している（例：1820.00×46.00／3640.00≒23.00）。
【回答要旨】
照会意見のとおりに解して差し支えありません。
（理由）
租税特別措置法第65条の7第1項の表の第3号の適用に当たり、買換資産が土地又は土地の上に存する権利（土地等）である場合には、次の
から
までの要件をいずれも満たす必要があります。
- 国内にある土地等であること
特定施設(注)の敷地の用又は駐車場の用（一定のやむを得ない事情があるものに限ります。）に供されるものであること- その面積が300以上であること（面積要件）
（注） 特定施設とは、事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設（福利厚生施設に該当するものを除きます。）をいいます。
なお、法人の取得した土地等が区分所有に係る特定施設の敷地の用に供されるものである場合には、次の算式により計算した面積を当該法人が取得した土地等の面積として面積要件の判定を行うことになります（措通65の7(1)−30の3(2)）。
（算式）
ところで、租税特別措置法第65条の7第1項の表の第3号の適用上、特定施設に該当するかどうかは、その減価償却資産の用途により判定することとなりますので、分譲マンションのような区分所有建物については、その機能を発揮する最低単位（取引単位）である独立部分（専有部分）ごとに判定することになります。
このため、その専有部分の取得に伴い取得する敷地持分が面積要件を満たすかどうかについてもその専有部分ごとに判定することとなりますが、一の取引で複数の専有部分をまとめて取得し、それらが特定施設に該当する場合には、その複数の専有部分に係る敷地持分の面積の合計により判定することが相当と考えられます。
なお、複数の専有部分を取得した場合であっても、専有部分ごとに異なる取引をしたと認められる場合には、各専有部分に係る敷地持分ごとに判定することとなりますので、ご注意ください。
【関係法令通達】
租税特別措置法第65条の7
租税特別措置法施行令第39条の7
租税特別措置法関係通達（法人税編）65の7(1)−30の3
注記
令和5年8月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。